Ипотека

[vb-]

И изначально разговор был о том, что если что-то случается, и квартира продается - то ваши 5 тысяч по аннуитентной системе - это смех.

если без первоначального взноса покупать - то да.
а вообще при аннуитентных выплатах ежемесячный платеж меньше арендной платы получается. поэтому профит каждый месяц.
опять же ничто не мешает взять с аннуитетными платежами, а платить каждый месяц суммы как по дифф. платежу. переплата будет одинаковая при одинаковом % по кредиту. надо просто думать немного, а не тупо смотреть что тебе девачки насчитали в банке.

 

[Usher]

Так это то понятно.
Но почему все забывают, что при одинаковой сумме долга, ежемесячные аннуитетные платежи гораздо меньше чем при дифференцированной системе ?
То есть условно берем одинаковую сумму в ипотеку, и получается например, что при дифференцированной системе вначале платеж будет к примеру 30 тыс руб(из них основной долг 20 тыс+10 тыс проценты), а при аннуитете платеж будет 15 тыс рублей(основной долг 5 тыс +10 тыс проценты).
Да, при аннуитете кажется что процентов платишь больше, но ведь и сам платеж меньше дифференцированного, никто вам не мешает досрочно каждый месяц платить дополнительную сумму(если из примера, то еще 15 тыс, чтоб суммарный платеж был таким же как при дифф. системе), и тогда переплата будет одинакова !

Но аннуитет дает возможность платить гораздо меньше вначале, что невозможно при дифф-х платежах.

И еще при аннуитете,при частичнодосросном погашении также можно график пересматривать,и сумма ежемесячная уменьшаться будет,и соответсвенно проценты.

 

[Alex07]

Вот как раз на разницу в выплате части основного долга ануитет и диф и различаются, и эта разница в начале существенна и дает бОльшую гибкость заемщику. Т.е. взяв кредит с ануитетом можно по факту (если есть возможность и желание) платить как по дифференцированным платежам (и переплата итоговая получится такая же как по дифф). А вот обратно сделать (т.е. по дифф платить более меньшие платежи, т.е. такого же размера как ануитетные на такой же кредит) не получится.

Эту мысль я и пытаюсь донести до спорящих тут.
Но видимо люди плохо учили в школе арифметику.

 

[Yup]

Но видимо люди плохо учили в школе арифметику.

Угу, тоже такое мнение сложилось...

 

[Alex07]

И еще при аннуитете,при частичнодосросном погашении также можно график пересматривать,и сумма ежемесячная уменьшаться будет,и соответсвенно проценты.

Ога !
Аннуитет, это более гибкая система, как тут выше и писали.
Но у нас пугаются ее.

 

[ArtemSaratov]

Смешно читать График платежей составляется по единым принципам. [\QUOTE]
и тогда откуда же взялись минимум два способа, которые я описал выше и оба для дифф платежа????

 

[ArtemSaratov]

И еще при аннуитете,при частичнодосросном погашении также можно график пересматривать,и сумма ежемесячная уменьшаться будет,и соответсвенно проценты.

а почему этого нельзя делать при дифе?

 

[ArtemSaratov]

Т.е. взяв кредит с ануитетом можно по факту (если есть возможность и желание) платить как по дифференцированным платежам (и переплата итоговая получится такая же как по дифф). А вот обратно сделать (т.е. по дифф платить более меньшие платежи, т.е. такого же размера как ануитетные на такой же кредит) не получится.

Я не понимаю почему нельзя по дифу платить меньше чем по аннуитету??
берем сберовский кредит 300 тыс на пять лет...По аннуитету у него ежемесячный платеж 7500 (ну или около того..)
А я именно этот кредит, но только по ДИФУ уже через 1 месяц вполне мог платить по 6000...
Как люди это делают, если этого делать "нельзя" ??

 

[Федор]

Аннуитет, это более гибкая система, как тут выше и писали.

Где там гибкость?
При дифференцированных платежах можно провести досрочное гашение, при этом график платежей долга пересчитывать не обязательно, т.е. раз заплатив на месяц вперед, не только уменьшаешь последующие платежи процентов, но и получаешь возможность один месяц платить только проценты, например, получив отпускные, можно провести досрочное гашение и потом, когда после отпуска будет мало свободных денег - заплатить только проценты. При нестабильных доходах это гораздо выгоднее, чем держать деньги на 1-2 месячных платежа на депозите.
При аннуитетных платежах досрочное гашение либо - бескорыстная субсидия банку (деньги внес, а проценты платишь, как будто и не вносил), либо - пересчет графика платежей. Поэтому, после досрочного платежа никакой свободы маневра не получается. В случае нестабильного дохода единственный способ не нарваться на просрочку - держать резервную сумму на депозите (под меньшие, чем по кредиту, проценты).

Поэтому, аннуитетные платежи гораздо выгоднее банку: поступлений больше от той же суммы кредита, поступления стабильные, есть возможность пользоваться халявными деньгами, ведь многие платят раньше, чем в крайний срок.
Брать кредит и радоваться на 10% меньшим ежемесячным платежам в начале, называть это "гибкой системой" - на мой взгляд, опрометчиво.

 

[Федор]

Я не понимаю почему нельзя по дифу платить меньше чем по аннуитету??
берем сберовский кредит 300 тыс на пять лет...По аннуитету у него ежемесячный платеж 7500 (ну или около того..)
А я именно этот кредит, но только по ДИФУ уже через 1 месяц вполне мог платить по 6000...
Как люди это делают, если этого делать "нельзя" ??

Потому что при дифференцированных платежах сумма долга выплачивается равными долями, а при аннуитетных - вначале выплата долга меньше. Конечно, при равных процентных ставках и отсутствии скрытых комиссий.

 

[ArtemSaratov]

Ога !
Аннуитет, это более гибкая система, как тут выше и писали.
Но у нас пугаются ее.

но только эта система, при следовании графику платеже дает бОльшую переплату, даже при меньших процентах....
Поэтому ее и боятся...
Когда наши люди берут кредит, то большинство думают "а что я буду делать если случится ПОПА!"...Т.е. все строят расчет на самый плохой вариант развития событий...
И в этом случае дифф получается выгоднее..И хорошо выгоднее..

 

[ArtemSaratov]

Потому что при дифференцированных платежах сумма долга выплачивается равными долями, а при аннуитетных - вначале выплата долга меньше. Конечно, при равных процентных ставках и отсутствии скрытых комиссий.

ой ой ой ой!! что-то Вы не то говорите!
Я уже приводил пример двух кредитов, оба по дифф платежу и оба на одну и туже сумму..
Основной долг гасился ПО РАЗНОМУ!
Как именно завист от условий кредита\конкретного банка..

Мне кажется в этой теме смешались кони-люди...
Нет четкой зависимости, что при дифе можно гасить досрочно, а при дифе нельзя...
Мне кажется можно\нельзя это конкретные условия зависят от конкретного банка... И они, в общем случае, могут быть не привязаны к понятиям дифф\аннуитет...

так же нет привязки "что выгоднее" дифф или аннуитет... Чтобы понять что выгоднее, надо брать график платежей, накладывать на него условие "можно\нельзя гасить заранее" и поверх еще улсовия "что я собираюсь делать-гасить или не гасить"...
И только после этого решать какой выгоднее....
Постоянная ситуация, когда аннуитет при меньших процентах дает бОльшую переплату-это наблюдается даже по сбербанку...Если платить в срок и не забегать вперед....А вот что делать, если забегать вперед....Тут уже никак не скажешь заранее..

 

[Yup]

Спорщикам, не желающим самостоятельно считать, посвящается 

Посмотреть вложение Расчет ануитетных и дифф платежей.xls

В файле делается расчет ануитетных и дифф платежей для одного и того же кредита (т.е. с прочими равными условиями). Для ануитета приведены 2 варианта:
1. Ежемесячный платеж не меняется (уменьшается срок кредита)
2. Срок кредита не меняется, при досрочных платежах меняется сумма ежемесячного платежа

Дифф платеж считается из условия, что при внесении досрочного платежа изначально (т.е. когда выдается кредит и график платежей к нему) рассчитанная сумма ежемесячного погашения основного долга (т.е. сумма кредита / срок кредита) не меняется, соответственно при этом уменьшается срок кредита.

Если во втором варианте ануитета помимо обязательных платежей делать ещё ежемесячные досрочные взносы, равные разнице между дифф и ануитетным  платежом для этого месяца (т.е в столбце M формула "S-L" для каждой строки соответственно), то получившиеся фин результаты для этого варианта ануитета и диффа будут полностью идентичными (правда, вы запарите банк ежемесячно пересчитывать ануитетный платеж, но если поставить цель ... )

 

[ArtemSaratov]

Спорщикам, не желающим самостоятельно считать, посвящается 
.............т.е. с прочими равными условиями

вот она..Главная фраза)))
Попробуйте найдите банк, где все условия будут одинаковы и только Вам останется выбирать что брать...Аннуитет или диф....
Поэтому я продолжаю настаивать на варианте-брать распечатку и садится считать что выгоднее...
Это сразу отсекает всю матану на экономических моделях....И сразу дает вопрос конкретному человеку что выгоднее из конкретных предложений...

Да и модель дифф платежа у Вас в файлике такая, что основной долг гасится равными долями каждый месяц..
Есть банки, которые на это не идут.... Конкретные примеры-уже писал...

 

[ArtemSaratov]

Вообще, табличка полезная...вот что из нее могут насчитать те, кто задумывался над вопросом "считать или нафиг надо"...

Если из тех условий, что забиты по дефолту (миллион под 12 годовых)
взять и начать со 3го месяца доплачивать по лишней 1000 рублей, то через 193 месяца дифф гопотека кончится с переплатой 976 тыс руб, а аннуитет еще продолжится до 240 месяца с переплатой 1400 тыс руб....
Как бы 4 года лишних платить за "гибкий аннуитет"..

Другое дело, что если ежемесячно вкидывать 5ную сумму взноса. т.е. 70 тыс ежемесячно, то дифф кончается раньше- на 16 месяце, против ануитета на 17....Переплата по аннуитету 110 тыс вместо 92...
опять аннуитет хуже дифа выходит...
так откуда дифирамбы ануитету??

 

[Yup]

вот она..Главная фраза)))
Попробуйте найдите банк, где все условия будут одинаковы и только Вам останется выбирать что брать...Аннуитет или диф....
Поэтому я продолжаю настаивать на варианте-брать распечатку и садится считать что выгоднее...
Это сразу отсекает всю матану на экономических моделях....И сразу дает вопрос конкретному человеку что выгоднее из конкретных предложений...

Да и модель дифф платежа у Вас в файлике такая, что основной долг гасится равными долями каждый месяц..
Есть банки, которые на это не идут.... Конкретные примеры-уже писал...

Условия, естественно, разные, и для выбора банка нужно все эти условия привести к стандартным сравнимым величинам: получаемая сумма на руки, ЭФФЕКТИВНЫЙ процент за пользование деньгами (т.е. учесть возможные комиссии), срок кредита. После этого расчет уже ведется по совершенно, по сути,  одинаковым методам. Т.е. банк ВСЕГДА берет с вас ежемесячный процент за пользование его, банка, деньгами (т.е. с остатка основного долга). И все различия - это как этот основной долг уменьшается.

 

[Yup]

Вообще, табличка полезная...вот что из нее могут насчитать те, кто задумывался над вопросом "считать или нафиг надо"...

Если из тех условий, что забиты по дефолту (миллион под 12 годовых)
взять и начать со 3го месяца доплачивать по лишней 1000 рублей, то через 193 месяца дифф гопотека кончится с переплатой 976 тыс руб, а аннуитет еще продолжится до 240 месяца с переплатой 1400 тыс руб....
Как бы 4 года лишних платить за "гибкий аннуитет"..

Другое дело, что если ежемесячно вкидывать 5ную сумму взноса. т.е. 70 тыс ежемесячно, то дифф кончается раньше- на 16 месяце, против ануитета на 17....Переплата по аннуитету 110 тыс вместо 92...
опять аннуитет хуже дифа выходит...
так откуда дифирамбы ануитету??

Ну блин... Ну я уже не знаю куда доступней изъясняться... Попробуйте, как я уже писал в посте с табличкой, во втором варианте ануитета (там где пересчитывается ежемесячный платеж при внесении досрочных взносов) вносить суммарно (т.е. обязательный ануитетный платеж и необязательный досрочный кусочек) такую же сумму как и в диффиринцированном за соответствующий месяц. В итоге у вас платежи получатся ПОЛНОСТЬЮ равными, т.е. ануитетный платеж будет полностью имитировать дифференцированный. Но гибкость то как раз в том что платить этот необязательный досрочный кусочек или не платить - это ваш личный выбор. Если вы его не будете платить (ну не комфортно, вам, предположим, в данный период жизни, каждая копейка на счету) то вы будете медленней гасить тело основного долга, т.е. больше пользоваться заемными деньгами и, соответсвенно, больше платить за их использование. Но это будет ВАШ выбор, а не неоспариваемое обязательство платить более большую (в первой части жизни кредита) сумму дифференцированного платежа. Никто не говорит что ануитетный выгодней по абсолютным показателям суммарной переплаты, т.к. этот показатель зависит только от того, сколько (т.е. какова сумма остатка основного долга) и по какой стоимости (т.е. по какой процентной ставке) чужих денег в данный момент вы используете. Речь о том, что он более гибкий, т.е. им можно полностью сымитировать дифференцированный (и переплата будет одинакова в этом случае), а можно чуть больше попользоваться чужими деньгами (заплатив, безусловно, за это) и снизить для себя обязательную отдаваемую ежемесячно сумму денег в неблагоприятный для себе период... 

 

[ArtemSaratov]

Но гибкость то как раз в том что платить этот необязательный досрочный кусочек или не платить - это ваш личный выбор. Если вы его не будете платить (ну не комфортно, вам, предположим, в данный период жизни, каждая копейка на счету) то вы будете медленней гасить тело основного долга, т.е. больше пользоваться заемными деньгами и, соответсвенно, больше платить за их использование. Но это будет ВАШ выбор

Ну ладно..Можте меня считать полным болваном...
НО! Открываем Вашу табличку смотрим 5 месяц: анну: 11 011 руб, дифф 9 833+4 167=14 000руб..

Ну не комфортно Вам платить в данный месяц проценты (ну не комфортно, вам, предположим, в данный период жизни, каждая копейка на счету) , ну НЕ ПЛАТИТЕ!! и будет у Вас платеж 9800 против 11000. Ну будете Вы в итоге дольше пользоваться заемными деньгами- ну и пусть! Ну заплатите за это, ну и что? Зато гибкость есть..Хочешь плати-хотешь не плати...Это будет Ваш выбор!
Т.о. дифф платеж станет не то что равным аннуитетному, но и меньше!
Есть еще один вариант "снизится" в дифе. берем второй месяц (как раз, пока мы тут мирно беседуем-январь подойдет) и получаем премию..Ну и вбухиваем в основной кредит скажем 300 ттыр.. И все...Ежемесячные платежи пересчитаются и уже 3,4... месяцы платежи будут меньше, чем в аннуитете..При этом даже ходить никуда, как правило, не надо-просто положил на счет эти деньги и окей...

Тоже самое, казалось бы, можно сделать и в аннуитете, но только, если положить, что больше годовых премий не будет, то в итоге Вы переплатите по дифу 1100, а по дифу всего 600 тыс руб....
Я начинаю понимать что именно Вы хотите объяснить... Вот ОЧЕНЬ хочет человек миллион... И вот ну никак не может он платить 14 тыс в месяц. а может только 12...Соответсвенно ему, по вашей логике, надо брать аннуитет, платить по 11 тыс и штуку вкидывать, завтра станет богаче, значет будет вкидывать по 5 тыс...Беднее, откатится к 11 тыс...Вы это хотите объяснить...
Но тут, голое ИМХО, вообще неправилньый посыл.. Если можешь платить 12 тыс в месяц, кредит надо брать только на 8 тыс в месяц. Это надо четко осознавать и "хотеть" придется не миллион, а 740 тыс в этом случае...
Т.е. надо гредит брать не от того "сколько хочу денег", а от того "сколько могу денег"...И тогда легко берется хоть аннуитет, но лучше дифф (если дадут-счас мало банков с дифами) и вперед...Хочешь по 8 плати, хочешь по 10, хочешь по 11...Тебе будет только "в плюс"..
Прием в дифе это ngk.c будет выше, чем в аннуитете..

 

[Yup]

НО! Открываем Вашу табличку смотрим 5 месяц: анну: 11 011 руб, дифф 9 833+4 167=14 000руб..

Ну не комфортно Вам платить в данный месяц проценты (ну не комфортно, вам, предположим, в данный период жизни, каждая копейка на счету) , ну НЕ ПЛАТИТЕ!! и будет у Вас платеж 9800 против 11000. Ну будете Вы в итоге дольше пользоваться заемными деньгами- ну и пусть! Ну заплатите за это, ну и что? Зато гибкость есть..Хочешь плати-хотешь не плати...Это будет Ваш выбор!
 Т.о. дифф платеж станет не то что равным аннуитетному, но и меньше!

Стоп стоп стоп! А почему вы решили что при диффе банк разрешит вам заплатить только проценты (9833) и не платить кусочек в погашение основного долга (4167)? Если бы это было бы так, то конечно, гибкость была бы выше, но беда в том, что выбирать вам не приходится и платить нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО 9833+4167=14000. Можно больше (это будет засчитываться как досрочный взнос), но меньше - нельзя. При ануитете меньше обязательного ежемесячного платежа платить тоже нельзя, но этот платеж в первой части жизни кредита меньше чем при диффе за счет того, что меньше кусочек, идущий на погашение основного долга. И тут у вас есть выбор: можете этот кусочек платить в минимальном обязательном размере (тогда месячный платеж будет меньше чем у диффа), можете платить чуть больше, например в таком же размере как обязательный кусочек у диффа (и в этом случае, если так делать во все месяца, то итоговая переплата будет полностью идентичной диффу). В этом и заключается гибкость ануитета, о которой мы говорим.

Есть еще один вариант "снизится" в дифе. берем второй месяц (как раз, пока мы тут мирно беседуем-январь подойдет) и получаем премию..Ну и вбухиваем в основной кредит скажем 300 ттыр.. И все...Ежемесячные платежи пересчитаются и уже 3,4... месяцы платежи будут меньше, чем в аннуитете..При этом даже ходить никуда, как правило, не надо-просто положил на счет эти деньги и окей...

 Тоже самое, казалось бы, можно сделать и в аннуитете, но только, если положить, что больше годовых премий не будет, то в итоге Вы переплатите по дифу 1100, а по дифу всего 600 тыс руб....

При аннуитете можно сделать тоже самое и, как я уже несколько раз говорил выше, в ануитете можно полностью имитировать дифф (и переплата будет полностью одинаковой), а вот в диффе имитировать аннуитет не получится. 

Я начинаю понимать что именно Вы хотите объяснить... Вот ОЧЕНЬ хочет человек миллион... И вот ну никак не может он платить 14 тыс в месяц. а может только 12...Соответсвенно ему, по вашей логике, надо брать аннуитет, платить по 11 тыс и штуку вкидывать, завтра станет богаче, значет будет вкидывать по 5 тыс...Беднее, откатится к 11 тыс...Вы это хотите объяснить...
Но тут, голое ИМХО, вообще неправилньый посыл.. Если можешь платить 12 тыс в месяц, кредит надо брать только на 8 тыс в месяц. Это надо четко осознавать и "хотеть" придется не миллион, а 740 тыс в этом случае...
Т.е. надо гредит брать не от того "сколько хочу денег", а от того "сколько могу денег"...И тогда легко берется хоть аннуитет, но лучше дифф (если дадут-счас мало банков с дифами) и вперед...Хочешь по 8 плати, хочешь по 10, хочешь по 11...Тебе будет только "в плюс"..
Прием в дифе это ngk.c будет выше, чем в аннуитете..

Да нет, я не про "сколько хочу/сколько могу", а про то что не стоит аннуитету навешивать ярлык "невыгодной схемы" и "банки нас так обманывают". Да, при аннуитете в базовом варианте (т.е. без использования досрочных взносов) итоговая переплата в абсолютных цифрах будет больше чем при диффе (за счет того что вы больше пользуетесь заемными деньгами), но при этом у вас в руках остается больше возможностей влияния на баланс "комфортность/переплата". 

 

[Федор]

А почему вы решили что при диффе банк разрешит вам заплатить только проценты (9833) и не платить кусочек в погашение основного долга (4167)? Если бы это было бы так, то конечно, гибкость была бы выше, но беда в том, что выбирать вам не приходится и платить нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО 9833+4167=14000. Можно больше (это будет засчитываться как досрочный взнос), но меньше - нельзя.

Потому что Вы сами описали способ платить только проценты: сначала заплатить больше, превышение пойдет в гашение основного долга, потом можно будет какое-то время платить только проценты, т.к. основной долг погашен заранее. И всё это - без пересчетов графика платежей и т.п. бюрократических радостей.