Ипотека

[Ledyksu]

В нем написано "такого-то числа надо внести сумму сумму ИКС или больше".
Даёшь больше - вуаля. Готово дело.

То есть ты не имеешь возможности положить 6 платежей? их спишут автоматически как досрочку? а потом у тебя будет просрочка в день погашения.

 

[Ledyksu]

Если я дал себе обещание ехать в отпуск, то договор с банком уже не подпишу.

А это вообще твои персональные проблемы, а не проблемы ипотеки или еще чего-либо.
Все порядки и обязательства прописаны в законодательстве и договоре с банком, остальное кому как нравится

 

[mea]

Нет, не лажает.
На первой картинке у вас написано "я вношу в месяц 22 000 рублей", а во второй "я вношу 29 000 в месяц".
И вызывает удивление, что переплата +574 000.

Математика 10го класса сама подсказывает "так ты в обоих случаях плати одинакого и посмотри, что с переплатой".

Ах вооооон ты о чем. Аннуитет и ЧДП с каждым платежом по графику. Ну так да, сумма по процента сойдется в таком случае.
Чот я упустил момент, когда начали сравнивать дифф с анн+ЧДП...

 

[ArtemSaratov]

....
Чот я упустил момент, когда начали сравнивать дифф с анн+ЧДП...

А это с самого начала идёт.
Люди говорят "аннуитиет дрянь - переплата большая".
Ты им отвечаешь "так ты платишь мало в месяц. Плати столько же - и переплаты не будет".
А тебе в ответ "это чой-то я буду больше платить? Нет уж, я хочу платить в месяц мало, но зато чтобы и переплаты небыло!
А так не получается, значит аннуитет дрянь!"


Т.е. хотят больших раков по 3 рубля.

 

[ArtemSaratov]

А это вообще твои персональные проблемы, а не проблемы ипотеки или еще чего-либо.
Все порядки и обязательства прописаны в законодательстве и договоре с банком, остальное кому как нравится

Не проблема, а достоинство.
Не отношусь к людям, которые запланируют отпуск на 200 000, потом возьмут через месяц кредит на 20 000 в месяц - а в кармане всего дырка от бублика.
и начинаются "здесь то урежу, тут это урежу".

Так же не отношусь к людям, которые вначале наобещают себе одно, а потом сами же себе же не выполняют.
Зато сидят на форумах "эх! вот если бы была надо мной палка в виде договора с чужой строной! Вот тогда бы да! Тогда бы я выполнил обещанное. А так вроде не пинают, ну и я не буду стараться. А обещание самому себе - да бог с ним. Обойдусь.".

 

[Osimka]

юбой досрочный платеж оплачиваешь банку сначала проценты с досрочки, а потом уже платеж.

Какие еще проценты с досрочки?

 

[Yup]

Ни разу не брал кредитов или невнимательно смотрел в график платежей? Сравни колонки C/D/E
Посмотреть вложение 468865
Всё правильно написано, это именно суть аннуитета. Завуалированная как выгода для кредитующегося под видом "равных и ненапряжных платежей".

зы: этот эксельник тут уже не раз выкладывали

Блин, ну прям порадовали! И в неопытности заподозрили, и в невнимательности, и поучиться правильности расчетов порекомендовали с помощью мною же написанного и мной несколько раз выкладываемого в этой теме (первый раз по моему в 2011году) калькулятора :a8e6cd7183adb9a51c1

 

[mea]

Блин, ну прям порадовали! И в неопытности заподозрили, и в невнимательности, и поучиться правильности расчетов порекомендовали с помощью мною же написанного и мной несколько раз выкладываемого в этой теме (первый раз по моему в 2011году) калькулятора :a8e6cd7183adb9a51c1

Обращатесь, чо! Вы суперский, опытный, внимательный. Только жаль непонимающий (или хорошо скрывающий понимание) что аннуитет - это банковская схема наеобманулова народонаселения. Иначе как объяснить отказ банков от дифф-кредитов?


зы: Мне вот больше заняться нечем как запоминать авторов экселек. НЛ.

 

[kitty]

не дай бог в ипотеку ввязаться...

Вот когда читаю такое всегда жду продолжения с рассказом как копили, покупали без кредитов

 

[kitty]

Какие еще проценты с досрочки?

Если мне нужно внести 100000 в досрочную, то в тело долга пойдёт не вся сумма. Сначала вычтут сумму процентов на дату погашения по текущему платежу

 

[Yup]

Буквально. Графики посмотрите и поймете как. При аннуитете без досрочек основной долг гасится ооочень медленно в первые годы. При дифф равными платежами. Меньше основной долг - меньше процентов, плюс сейчас очень рефинансирование распространено. Рефинансируют также основной долг. И может так оказаться, что одному банку выплатил проценты, рефинансируешь и другому выплатил проценты а основной долг и ныне там. Все в цифрах и графиках - любым калькулятором воспользуйся для понимания.

Мда... В теме про свежую аварию самолета Саравиа люди активно называют пилотов кнопкодавами, головой не умеющими думать. И в то же время у многих людей с высшим образованием (и иногда даже не с одним) этой привычки, своей головой т.е. думать, как то не очень наблюдается. Ну ладно, это так, лирика...

Мне кажется я ухватил ту мысль, которая и приводит к забавным суждениям и заблуждениям про кредиты. Ledyksu, правильно ли я понимаю выделенное предложение: вы считаете, что при выдаче кредита формируется две кучки: задолжность банку по основному долгу и задолжность банку по процентам за весь период пользования кредита? И потом банк из ваших платежей списывает эту задолжность из этих кучек по тем или иным правилам. И при ануитете банк сначала все списывает из кучки с процентами (почти не списывая из основного долга), и может настать момент, когда банк всю задолжность из этой кучки списал и осталась только кучка с основным долгом. И после этого момента рефинансировать кредит нельзя, т.к. новому банку вы становитесь опять должны туже самую кучку с основным долгом и к ней снова возникает кучка с процентами, которую в первом банке вы уже всю погасили. Я правильно понял ваше представление о банковском кредите, которое вы в том числе выразили в выделенном мной предложении?

Если вышеописанное соответствует вашим представлениям, то вынужден вас огорчить: ваши представления неправильные. Второй кучки с заранее начисленными при выдачи кредита процентами, которую вы потом гасите, не существует. Существует только первая кучка: ваша задолжность банку по основному долгу, т.е. выданная сумма кредита минус та часть платежей, которая пошла на его погашение. Проценты же за пользование деньгами банка начисляются (возникают) раз в месяц, исходя из годовой процентной ставки выданного кредита и размера первой кучки. Т.е. эта кучка умножается на 1/12 годовой процентной ставки и возникает ваша текущая задолжность по процентам. Эта задолжность ни в каких кучках за БУДУЩИЕ периоды не накапливается (накопиться она может только за уже прошедшие, если вы вдруг забъете на погашение кредита, и называться она будет просроченной задолжностью). Из этой простой мысли следует не менее простой вывод: т.к. заранее кучки с процентами за кредит не существует (они появляются каждый месяц исходя из текущего остатка основного долга) то и погасить сначала её, а потом уже начать гасить кучку с основным долгом нельзя.

Еще раз на примере (любой кредит, с которым вы как физ заемщик можете столкнуться в наших банках, выглядит так): вы взяли в банке 100тыс рублей под 12% годовых на 5лет. По истечении первого месяца кредита вы должны банку 100тыс плюс 1% (12%/12мес) или 1тыс плата за пользование деньгами банка. Если вы по истечении месяца отдали банку 101тыс, то все, кредит погашен. Никакой кучки процентов за будущие 5 лет, на которые вы взяли кредит, и которые вы должны банку - не существует. Если вы отдали не 101 а 51тыс, то через второй месяц вы должны банку 50тыс основного долга и 1% или 500руб плата за пользование деньгами банка. Если вы отдадите банку 50.5тыс, то все, кредит погашен. но вы отдали банку не 50,5 а 1.5тыс. Через третий месяц вы должны банку 49тыс основного долга и 490рублей за пользование его деньгами в течении последнего месяца. Ну и т.д. Еще раз повторю важную мысль:

И может так оказаться, что одному банку выплатил проценты, рефинансируешь и другому выплатил проценты а основной долг и ныне там.

так не бывает!!!

Теперь про разницу между ануитетом и дифом. Что бы наглядно продемонстрировать эту разницу и выгодность того или иного вида кредита давайте введем такое понятие как рублемесяцы. Ну вот есть такое понятие как тонно-километры (разъяснять его не нужно?), вот по аналогии будем использовать рублемесяцы. На примере:
вы взяли в долг 100тыс рублей и попользовались ими один месяц. Итого вы получили в свое распоряжение 100тыс рублемесяцев. Потом попользовались этим 100тыс еще один месяц. Итого в вашем распоряжении было 200тыс рублемесяцев. Затем вы 50тыс вернули а 50 тыс попользовались третий месяц. Итого вы использовали 250тыс рублемесяцев. Потом еще полгода этими 50 тыс пользовались, итого в вашем распоряжении было 250+6*50=550тыс рублемесяцев. В общем, смысл понятен. Вы привлекаете ресурс, размер которого вместо сложного описания "столько то времени я столько то денег брал в займы, а столько столько времени - вот столько" можно легко описать/измерить через эти самые рублемесяцы (точно также как объем перевозок удобно меряется тоннокилометрами).
За пользование этим привлеченным ресуром рублемесяцев вы платите банку плату, которая измеряется как 1/12 годовой процентной ставки, по которой вам выдали эти деньги взаймы. Путь эта годовая ставка для простоты расчетов будет 12% годовых, соответственно стоимость каждого рублемесяца составляет ровно 1%. Вот именно просто 1 процент. Не "1% в месяц", а просто "1%". Использовали 100тыс 1 мес (т.е. 100тыс рублемесяцев) - заплатили 1тыс платы. Использовали 550тыс рублемесяцев из примера выше - заплатили за пользование этим ресурсом 5,5тыс рублей. Очень удобно так считать, короче.
Так вот, и при ануитете и при диффе вы платите за пользование чужими деньгами (привлеченным ресурсом) одну и ту же плату - 1% за каждый рублемесяц (при оговоренной выше годовой ставке 12%). Но при аннуитете и дифе вы по разному отдаете банку основной долг. При дифе банк делит основной долг на количество месяцев кредита и заставляет вас отдавать его равными частями. К примеру, при 100тыс на 50мес (4 с небольшим года) банк принудительно заставляет вас отдавать 100/50=2тыс каждый месяц в счет погашения основного долга (ну, помимо платы за пользование заемными деньгами). При ануитете же банк разрешает основной долг гасить поначалу более маленькими частями (для примера 100тыс на 50 мес под 12% годовых эта сумма начинается с 1.55тыс), постепенно увеличивая размер этой обязательной ежемесячной части (2-х тыс, как у дифа, эта часть достигнет к 27-му месяцу кредита и будет постепенно расти дальше, достигая к концу срока кредита 2.5тыс). Но медленнее отдавая основной долг вы тем самым получаете больше рублемесяцев в свое распоряжение! При диффе количество рублемесяцев будет расти как 100тыс+98тыс+96тыс+94тыс+92тыс и т.д. При ануитете используемый вами ресурс рублемесяцев составит 100тыс+98.5тыс+96.9тыс+95.3тыс+93.7тыс и т.д. В итоге, в этом примере кредита, при дифф вы всего привлечете ресурс в размере 2550тыс заемных рублемесяцев (и заплатите за это 2550тыс*1%=25.5тыс), а в варианте с ануитетом ваш привлеченный ресурс будет 2756тыс рублемесяцев (за которые вы заплатите 27.56тыс). Все расчеты вы можете проверить в калькуляторе, которым чуть выше меня учил пользоваться mea.

Теперь рассмотрим итоговый вопрос: а что же лучше, дифф или ануитет. При ануитете банк дает вам возможность воспользоваться бОльшим ресурсом в рублемесяцах по сравнению с аналогичным диффом. Причем это именно возможность а не какая либо обязаловка. Хотите используете весь ресурс в 2756тыс рублемесяцев из примера выше, хотите - используйте поменьше, например 2550тыс или вообще 1000тыс. При идентичном же по стартовым параметрам дифе вы сможете использовать только 2550тыс или меньше, но не сможете 2756тыс. По моему вывод очевиден. Ануитет более гибок и дает больше возможностей привлечения ресурсов чем аналогичный дифф. При этом вы легко можете превратить свой ануитет по фин показателям в полный аналог диффа, а вот обратной возможности (дифф сделать полным аналогом ануитета) у вас не будет. Во всем остальном (а именно в плате за привлеченный ресурс в виде рублемесяцев) при равных стартовых условиях (т.е. одинаковой годовой процентной ставке и сроке) они полностью идентичны.

Уф, дописал Надеюсь, пойдет в прок

 

[Yup]

Обращатесь, чо! Вы суперский, опытный, внимательный. Только жаль непонимающий (или хорошо скрывающий понимание) что аннуитет - это банковская схема наеобманулова народонаселения. Иначе как объяснить отказ банков от дифф-кредитов?


зы: Мне вот больше заняться нечем как запоминать авторов экселек. НЛ.

Очень подробно расписал постом выше. Если и это не поможет - значит не судьба...

 

[Ledyksu]

Очень подробно расписал постом выше. Если и это не поможет - значит не судьба...

Вы не правильно понимаете. Я умею читать и считать) у меня выплаченая ипотека за плечами есть при чем с дифф платежом.
Человек берет кредит и исправно платит его по графику. Через 3 года оказывается, что выплатив несколько сот тысяч банку, тело кредита изменилось на десятки тысяч. Общие процентные ставки по рынку изменились и он идёт рефинансировать кредит, и снова платит сотни тысяч банку и десятки в счёт основного долга.
Кому хорошо от того что человек платил копейки с основного долга, если не банку?? Как вы верно подметили за пользование этими деньгами ему ежедневно начисляются проценты. Это легко можно увидеть при досрочных платежах в изменённом графике.
Только досрочный платёж это каждый раз волевое решение. А очередной- это привычка. У кого не так, остаётся только позавидовать и удивится зачем вам Ипотека вообще? На квартиру за 3-5 лет в такой ситуации реально накопить.
При дифф схеме это анриал система, потому что гасятся равными частями основной долг. Да, ты принимаешь на себя большие обязательства на первые годы, но и риски у тебя меньше. По аналогии с коммунальными платежами они каждый год растут на 5-7%, но шок этот рост вызывает только первый месяц, потому что ты автоматически уже эти деньги не считаешь своими. А досрочно погасить это оторвать свободные средства- как у артема не сгонять в отпуск (зависит всего лишь от ценностей)

Артем, на вкус и цвет все фломастеры разные. Остаётся восхищаться вашему уровню осознанности и самоконтролю. Только одно странно, при таком уровне самодисциплины да на падающем уже несколько лет рынке недвижимости зачем вам ипотечный кредит? Нравится банку платить процент?
Тогда нам не о чем спорить - Аннуитет для вас)

 

[Ledyksu]

Когда вы говорите о стоимости пользования банковскими деньгами создаётся впечатление что у вас эти деньги работают под процент как минимум не ниже банковского. Я могу это понять когда реально есть инвестиции, либо рентабельный бизнес.

 

[Ledyksu]

На мой вопрос о том, что если нет никакой разницы, то почему не найти сейчас Диффа я так понимаю ответа нет ни у одного оппонента?

 

[Yup]

Человек берет кредит и исправно платит его по графику. Через 3 года оказывается, что выплатив несколько сот тысяч банку, тело кредита изменилось на десятки тысяч.

Звучит так, как будто человека в чем то обманули Давайте в конкретных цифрах: ипотечный кредит в 1млн рублей под 12% годовых на 20 лет. За первые 3 года по ануитету человек выплатит суммарно 396 391 руб и при этом уменьшит тело основного долга на 43 545 руб. По диффу за первые три года человек уменьшит основной долг на 150 000 руб, но при этом выплатит суммарно 483 750 руб. В первом случае человек привлечет банковский ресурс в размере 35 284тыс рублемесяцев, во втором случае 33 375тыс. Так в чем обман то?

При дифф схеме это анриал система, потому что гасятся равными частями основной долг.

Что именно анриал то?

Да, ты принимаешь на себя большие обязательства на первые годы, но и риски у тебя меньше.

Какие риски то меньше?

 

[Yup]

На мой вопрос о том, что если нет никакой разницы, то почему не найти сейчас Диффа я так понимаю ответа нет ни у одного оппонента?

За всю отрасль ответить не могу, могу только предположить: законы спроса и предложения. Более популярный и востребованный вытеснил менее популярный и востребованный. Ануитет выгоден и для банка (продает больше денег) и для потребителя (более гибок, если есть необходимость/желание то легко можно получить из ануитета аналог диффа, недостатков каких то специфических по сравнению с диффом не имеет).

 

[Ledyksu]

За всю отрасль ответить не могу, могу только предположить: законы спроса и предложения. Более популярный и востребованный вытеснил менее популярный и востребованный. Ануитет выгоден и для банка (продает больше денег) и для потребителя (более гибок, если есть необходимость/желание то легко можно получить из ануитета аналог диффа, недостатков каких то специфических по сравнению с диффом не имеет).

Любопытный ответ. Мне так удобно, поэтому я сделал вывод что это удобно всем.
.
Ситуация последнего года ничему не научила?
.
О стоимости пользования деньгами можно говорить когда они у тебя работают как минимум выгоднее. У большинства ипотечного они никак не работают.
.
Я не банкир и не инвестор, но даже обладая своим опытом наблюдения за экономикой в течении последних 10 лет понимаю что графики графиками, а жизнь жизнью- в графиках не учтены многие факторы. Ваша логика работает когда проценты по депозитам становятся больше процентов по ипотеке- и пожалуйста отдам я банку 10%, сама заработаю ещё. В сегодняшней ситуации все наоборот. А что будет завтра не известно не мне не вам.
.
Про теорию спроса и предложения не надо- тут есть два человека, которым удобнее дифф, значит как минимум из 4 оппонентов у 50% этот продукт пользуется спросом.
.
Когда это отсутствие выбора стало для человека благом и выгодой? Отсутствие выбора означает что выбор уже сделали за вас и явно не в вашу пользу. И кстати статистика за минимум 7 лет есть в этой теме. И не надо потребителям приписывать выгоду банка, то что им выгоднее чтобы ипотечники 100 лет платили им проценты я нисколько не сомневаюсь.

 

[Yup]

Любопытный ответ. Мне так удобно, поэтому я сделал вывод что это удобно всем.

Интересно, а какой ответ вас бы устроил? что бы я не своё мнение написал а выдал какую то истину в последней инстанции? Так не существует этой инстанции то...

Ситуация последнего года ничему не научила?

Хмм... А что за ситуация и чему она научить должна?

О стоимости пользования деньгами можно говорить когда они у тебя работают как минимум выгоднее. У большинства ипотечного они никак не работают.
.
Я не банкир и не инвестор, но даже обладая своим опытом наблюдения за экономикой в течении последних 10 лет понимаю что графики графиками, а жизнь жизнью- в графиках не учтены многие факторы. Ваша логика работает когда проценты по депозитам становятся больше процентов по ипотеке- и пожалуйста отдам я банку 10%, сама заработаю ещё. В сегодняшней ситуации все наоборот. А что будет завтра не известно не мне не вам.

Исходя из чего вы такие странные выводы делаете? Стоимость денег это всегда стоимость денег. Независимо от того работают они у вас или проедаети вы их.

Когда это отсутствие выбора стало для человека благом и выгодой? Отсутствие выбора означает что выбор уже сделали за вас и явно не в вашу пользу.

Вот я про это как раз и говорю! Дифф - это когда банк за вас уже сделал выбор что платить погашать основной долг нужно быстрей.
Из примера выше (1млн по 12% на 20 лет) это означает, что вы безальтернативно должны выплатить как минимум 483тыс за первые 3 года пользования кредитом. А при ануитете банк дает выбор: хотите (имеете возможность) - тоже выплатите эти же 483тыс и тогда итоговая переплата у вас будет точно такой же как и в первом случае. А не хотите - выплатите поменьше, 396тыс, а разницу используйте на свои житейские нужды. Да, за эти 87 тыс, которые вы пустите не на погашение кредита а на свои прочие потребности, вы заплатите 12% годовых, что является самой дешевой платой из имеющихся альтернатив пользования заемными ресурсами (в сравнении с любым потребительским кредитом).

Про психологические моменты, про которые вы писали выше (привыкание/смирение с бОльшими платежами диффа в первой половине срока кредита) - так если вы готовы делать бОльшие выплаты в первые несколько лет и привыкаете к этой сумме то может имеет смысл сразу расчитывать на такую "привычную" сумму в виде ануитетных платежей? Это даст вам возможность изначательно взять бОлший кредит по ануитетной схеме.
Ну по выше обсуждаемому примеру если вы готовы платить по 14 тыс в месяц по диффу на 1млн (а именно на таком уровне платежи по нему будут в первый год) и изначально заложили такие ежемесячные суммы в свой бюджет, привыкли к ним - так может изначально взять такой ануитет что бы платежи по нему составляли те же самые 14 тыс, которые вы априори смогли уже себе позволить? В таком случае вы сможете взять кредит не 1млн а 1млн 270тыс и купить на них квартиру изначально получше.

Кстати, этот момент - бОльшая сумма кредита при одинаковом максимальном месячном платеже - еще один аргумент в пользу того, почему дифф кредиты сейчас пропали с рынка. Ведь банк стандарно первым делом высчитывает по вашему заявленному доходу какой максимальный платеж из него вы можете пустить на погашение кредита. И вам просто не дадут кредит с ежемесячным платежем выше этого высчитанного максимума. Посчитал банк что 11тыс ваш потолок - дифф на 1 млн с платежами в первое время по 14тыс вам просто не дадут. А ануитет на 1 млн с платежами по нему по 11 тыс - дадут.

Да, что то я раньше не подумал об этом аспекте, видимо это тоже один из весомых аргументов меньшей популярности дифф кредитов и, соответственно, вымывания их с рынка (это в рамках ответа на ваш вопрос почему дифф на рынке сейчас пропал)

 

[Вячеслав1983]

Диф выгоднее в нашей стране, особенно для долгосрочных кредитов. Т.к. никто не знает, что будет с ним и с экономикой завтра. Сегодня ты взял кредит, у тебя все ништяк. Через 3 года ты легко можешь оказаться мягко говоря на обочине жизни. Но при дифе ты уже много денег из основного долга вернул. И платеж меньше или даже квартиру ты можешь продать и у тебя денег останется, чтобы что-то себе купить. А при аннуитете ты выплатишь только одни проценты за эти 3 года и в результате квартиры тебе не видать. А про возможность досрочно платить это утопия. Мало кто так будет делать.