Ипотека

[Osimka]

Не заметил, но посмотрю внимательнее - возможно, что рубли/копейки меняются.
У меня какой расклад - я в месяц должен что-то около 5900 (сколько точно - забыл).
Внёс 8000 и увидел, что следующий платеж стал 3000 рублей(около).
Не дожидаясь конца месяца внёс еще 6000 рублей - следующий платеж (тот, что с 5900 упал до 3000) стал вообще 300 рублей.
Смотрю все следующие года - да нет. Все платежи по 589хх (т.е. почти 5900, как я и запомнил).
Возможно, что все остальные месяцы по рублю уменьшаются. Проверю.



Он аннуитет.
Каждый месяц одна и та же сумма.

Все логично: первые 8000 пошли на:
1) погашение процентов за пользование кредитом за количество дней с даты планового платежа до даты досрочного платежа.
2) погашение тела кредита в составе следующего планового платежа.
3) на досрочное погашение тела кредита.
Вторые 6000 пошли на:
1) погашение процентов за пользование кредитом за количество дней с даты предыдущего досрочного платежа до даты нового досрочного платежа.
2) на досрочное погашение тела кредита.
Таким образом на дату планового платежа осталось погасить проценты, набежавшие на уменьшенное тело с даты последнего досрочного платежа до даты планового платежа.
Сумма последующих платежей должна снизиться, но незначительно. Возможно, обновление графика происходит не мгновенно у сбера просто.

 

[Yup]

Это называется дифференцированные платежи. Такое кажется только в сбере есть. И то я думал нет уже. Такие платежи выгоднее, чем аннуететные.

Это чем же дифф выгодней аннуитетных? Что вы под выгодой подразумеваете?

 

[Enduro]

Это чем же дифф выгодней аннуитетных? Что вы под выгодой подразумеваете?

Меньше переплата банку по процентам. Но тяжелее платить, вначале высокие ежемесячные платежи. На любом кредитном калькуляторе можно разницу посчитать.

 

[Yup]

Меньше переплата банку по процентам. Но тяжелее платить, вначале высокие ежемесячные платежи. На любом кредитном калькуляторе можно разницу посчитать.

Меньше переплата но и меньше пользуетесь заемными деньгами. И в чем здесь выгода?

 

[Ledyksu]

Неверные ожидания.
Срок не изменится.
Меняется сумма долга.
А сумма ежемесячного платежа пересчитывается каждый день.

Все это зависит от банка. У меня первый раз последний платеж уменьшался, соответственно пересчитывались проценты и изменялась общая сумма платежа - был дифф.

Сейчас есть возможность выбора - уменьшается срок или процент. При чем меня очень удивило - любой досрочный платеж сначала списывают процент, а в день очередного платежа основной долг на эту же сумму.

 

[Ledyksu]

Меньше переплата но и меньше пользуетесь заемными деньгами. И в чем здесь выгода?

При любой опе, у тебя сумма основного долга уменьшается при диффе быстрее. При аннуитете сначала платишь проценты банку, и многие люди с удивлением замечают, что выплатили копейки через несколько лет ипотеки - а это суть аннуитета. Поэтому он выгоднее банкам, и поэтому его нет нигде уже, мне не встречался с момента моей первой ипотеки больше.

Я вот до посинения спорила, что уменьшение срока никак не отличается в плане выплаты от снижения платежа. А потом поняла суть этого спора. При уменьшении срока ты увеличиваешь долю основного долга в следующих платежах, соответственно экономишь на процентах. И при любой непонятной ситуации рефинансирование/реструкторизация идет с суммы основного долга.
Не выгоднее при прочих равных одинаково, также как с изменением сроков/платежей все одинаково при одинаковых условиях - суммы/срок и тд. А по факту, условия одинаковыми никогда не бывают.

 

[Ledyksu]

У этих упырей легко может оказаться, что если ты не писал никакой объяснительной бумажки, то принесенные сверх обязательного платежа деньги не идут ни на что. Просто они лежат в сбере рядом с твоим счетом, в следующий обязательный платеж они к нему и относятся.

Так не только у этих упырей. На основании чего банк должен списать деньги? есть график, по нему есть согласие на списание денежных средств, и есть доп платеж, на который тоже пишется заявление. Сейчас сб это можно через онлайн банк делать. Но без заявления клиента они не могут ничего списать сверх обязательных платежей.

Недавно в ВТБ была, они между делом объясняли, что в отличие от сбера (или каких-то других банков - точно не помню), у них такое возможно, если правильно их поняла) Т.е. возможно выбирать между уменьшением срока кредита и месячного платежа.

Верно. В моей первой ипотеке такой опции не было - все досрочки уменьшали платеж, а не срок. В итоге срок уменьшился после полной выплаты.

Может в сбере и не обязательно стало.Спрашивается,а почему ?
В других банках,пока все по старому.

Потому что заявление это онлайн оформляется теперь. Чтобы удобнее было - не ехать никуда, а через онлайн его подать за день до досрочки. Просто так со счета никто ничего не снимет - мало ли зачем ты положил туда деньги.

 

[Тин]

Меньше переплата но и меньше пользуетесь заемными деньгами. И в чем здесь выгода?

При любой опе, у тебя сумма основного долга уменьшается при диффе быстрее. При аннуитете сначала платишь проценты банку, и многие люди с удивлением замечают, что выплатили копейки через несколько лет ипотеки - а это суть аннуитета. Поэтому он выгоднее банкам, и поэтому его нет нигде уже, мне не встречался с момента моей первой ипотеки больше.

Я вот до посинения спорила, что уменьшение срока никак не отличается в плане выплаты от снижения платежа. А потом поняла суть этого спора. При уменьшении срока ты увеличиваешь долю основного долга в следующих платежах, соответственно экономишь на процентах. И при любой непонятной ситуации рефинансирование/реструкторизация идет с суммы основного долга.

Это смотря какая общая задача)) Если главная цель - как можно скорее выплатить весь кредит и успокоиться - тогда, конечно, выгоднее дифф с минимальной переплатой)) А если задача - как можно дольше попользоваться дешевыми ипотечными деньгами, тогда в дифф нет смысла, проще и выгоднее обычный аннуитетный платеж.

А то встречал людей, которые, напрягаясь по максимуму и отказывая себе во всем, старались как можно быстрее погасить ипотеку, а после ее погашения брали на какую-то покупку другой кредит, потребительский или авто, под более высокий процент. И чувствовали себя морально более спокойно, типа, ура, нет ипотеки)) Хотя на самом деле в этом случае смысла досрочно гасить дешевый ипотечный кредит нет совершенно.

 

[Yup]

При аннуитете сначала платишь проценты банку, и многие люди с удивлением замечают, что выплатили копейки через несколько лет ипотеки - а это суть аннуитета.

Это как это? Это вы буквально или образно? И про "суть аннуитета" - это как то уж радикально заявлено, и если воспринимать написанное буквально а не как аллегорию - то не правильно.

 

[mea]

Это как это? Это вы буквально или образно? И про "суть аннуитета" - это как то уж радикально заявлено, и если воспринимать написанное буквально а не как аллегорию - то не правильно.

Ни разу не брал кредитов или невнимательно смотрел в график платежей? Сравни колонки C/D/E

Всё правильно написано, это именно суть аннуитета. Завуалированная как выгода для кредитующегося под видом "равных и ненапряжных платежей".

зы: этот эксельник тут уже не раз выкладывали

 

[Ledyksu]

Это как это? Это вы буквально или образно? И про "суть аннуитета" - это как то уж радикально заявлено, и если воспринимать написанное буквально а не как аллегорию - то не правильно.

Буквально. Графики посмотрите и поймете как. При аннуитете без досрочек основной долг гасится ооочень медленно в первые годы. При дифф равными платежами. Меньше основной долг - меньше процентов, плюс сейчас очень рефинансирование распространено. Рефинансируют также основной долг. И может так оказаться, что одному банку выплатил проценты, рефинансируешь и другому выплатил проценты а основной долг и ныне там. Все в цифрах и графиках - любым калькулятором воспользуйся для понимания.

 

[Ledyksu]

И чувствовали себя морально более спокойно, типа, ура, нет ипотеки))

И это понятно, если это единственное жилье. Автокредиты, телефоны в кредиты, кредитные карты - это все туфта уже по сравнению с ипотечным. Я знаю людей, которые в кризисы потреб брали, чтобы ипотеку погасить - потому что залог у банка, а при потребе у банка ничего. У моих знакомых это хорошо закончилось сб

А наша экономика не предполагает оптимизма.

 

[ArtemSaratov]

При любой опе, у тебя сумма основного долга уменьшается при диффе быстрее. При аннуитете сначала платишь проценты банку, и многие люди с удивлением замечают, что выплатили копейки через несколько лет ипотеки - а это суть аннуитета. Поэтому он выгоднее банкам, и поэтому его нет нигде уже, мне не встречался с момента моей первой ипотеки больше.

Я вот до посинения спорила........ А потом поняла суть этого спора. .

Извините, но во-первых вы проспорили.
Во-вторых вы не поняли сути.

Объясняю популярно.
Всю ту высокую материю про "сначала проценты, а потом долг, а тут наоборот" выше в теме описали более-менее верно.
НО!

....многие люди с удивлением замечают, что выплатили копейки через несколько лет ипотеки - а это суть аннуитета.

Призываем логику 5го класса школы и математику класса 10.

И выясняем, что если у нас аннуитет, то каждый месяц мы платим по 10 000 рублей в месяц.
И через "много лет отдали копейки".

Если у нас дифер, то мы платим в первый месяц 14000, во второй 13990, в третий 13980 и так далее до 10 000.
И через "много лет отдали нормально".

Так вот, логика 5го класса школы нам в данном случае расскажет, что
если мы берем аннуитет по 10 000 в месяц.
А платим его как такой же дифер по 14000 тыс в месяц, то через "много лет" сумма выплаченого долга будет РАВНАЯ!!!!

иными словами если ты подписался на дифер - то ты обязан порвать семейный бюджет, но выдавать на горА по 14 000 в месяц.
А если подписался на тот же кредит, но аннуитет - то ОБЯЗАН ты платить только 10 000. Но если МОЖЕШЬ платить, как дифер - то для тебя никаких финансовых минусов не будет, а оперативный простор будет шире.

 

[alesha64]

А то встречал людей, которые, напрягаясь по максимуму и отказывая себе во всем, старались как можно быстрее погасить ипотеку, а после ее погашения брали на какую-то покупку другой кредит, потребительский или авто, под более высокий процент. И чувствовали себя морально более спокойно, типа, ура, нет ипотеки)) Хотя на самом деле в этом случае смысла досрочно гасить дешевый ипотечный кредит нет совершенно.

лучше машина в залоге, чем единственное жилье

 

[ArtemSaratov]

.....
Потому что заявление это онлайн оформляется теперь. Чтобы удобнее было - не ехать никуда, а через онлайн его подать за день до досрочки. Просто так со счета никто ничего не снимет - мало ли зачем ты положил туда деньги.

У меня деньги со сбонлайна ушли через час-другой, с момента нажатия кнопки.
Не каждый раз ждать сутки.

 

[ArtemSaratov]

Ни разу не брал кредитов или невнимательно смотрел в график платежей? Сравни колонки C/D/E
Посмотреть вложение 468865
Всё правильно написано, это именно суть аннуитета. Завуалированная как выгода для кредитующегося под видом "равных и ненапряжных платежей".

зы: этот эксельник тут уже не раз выкладывали

YUP автор этого эксельника )))))))))))))))))))))))

 

[Ledyksu]

Извините, но во-первых вы проспорили.

ни фига. Я цели спора тогда не понимала. В идеальных условиях - когда ты гасишь одинаковыми платежами досрочно, то не важно как - сумму снижаешь или срок. Но этих идеальных условий практически не бывает в жини.

А если подписался на тот же кредит, но аннуитет - то ОБЯЗАН ты платить только 10 000. Но если МОЖЕШЬ платить, как дифер - то для тебя никаких финансовых минусов не будет, а оперативный простор будет шире.

Вот-вот, в этом и логика срок сокращать, а не платеж. Ты никогда мочь не будешь Чисто теоретически я видела расчеты как люди налик накапливали на квартиру, откладывая. А чисто практически это очень проблематично осуществит, потому что ситуации, когда ты можешь десятки тысяч откладывать складываются редко - расходы растут быстрее доходов. И тут ситуация вынужденного аврала срабатывает, когда ты можешь/не можешь а все равно заплатишь :derisive: зато если ты реально не сможешь, ты пойдешь и рефинансирование или рестукторизацию сделаешь и будешь любимым клиентом другого банка.

У меня в 2014 была ситуация, когда после дифа с досрочкой процент по ипотеке был меньше инфляции и меньше банковского вклада, при чем сам платеж был настолько незаметен для моего бюджета, что даже в случае глобального колапса я смогла бы платить его несколько лет. Если бы это был аннуитет и я ждала бы у моря погоды, то справится было бы не просто.

 

[Мышь]

не дай бог в ипотеку ввязаться...

 

[Ledyksu]

не дай бог в ипотеку ввязаться...

да ладно, второй раз уже не страшно.
У чувака на работе 4я, абсолютно комфортно себя ощущают А вот с первой люди дергаются реально.

 

[mea]

то через "много лет" сумма выплаченого долга будет РАВНАЯ!!!!

само собой))). эта сумма зовется телом кредита. а вот проценты ты выплатишь разные, и математика 5..10 класса тут лажает чота

Аннуитетный калькулятор
Дифференцированный калькулятор

Условия задачи: 1 740 000 на 15 лет под 13,75%
Ответ: аннуитетный кредит дороже дифференцированного на 574 000р
vs


НО. Это справедливо только для длинных кредитов. При коротких разница не так заметна.