Ипотека

[алекс99]

Народ, а дают ли банки ипотечный кредит под долевое строительство и отличается ли процент от сданного жилья?

Дают, но лично я бы не рисковал.

 

[Zheka]

Народ, а дают ли банки ипотечный кредит под долевое строительство и отличается ли процент от сданного жилья?

Дают, но только в случае надлежащим образом оформленного земельного участка на тоже юрлицо, что и застройщик либо если сама стройка аккредитована кредитной организацией.
В последнем случае, наоборот, проценты могут быть ниже, так как банк (не все банки) проворачивают двойную схему, сначала кредитуется сам застройщик (причем льготно), потом под какую-нибудь программу-акцию, эти квартиры уходят в ипотеку через опр кред структуру по приемлемому проценту, + только определнные кред орг риеэторы оформляют эти сделки.

 

[Луна]

Zheka, спасибо.
алекс99, почему?

 

[Alex07]

алекс99, почему?

Наверное риск, что могут не достроить.

 

[Oleg249]

Нашел довольно интересное высказывание. Если у кризиса будет продолжение, возможно, кому-то окажется даже полезно.

по российскому законодательству, банк не имеет права вступить во владение имуществом, и не имеет права самостоятельно его реализовывать.
Все это делает самостоятельное юридическое лицо - банку возвращает деньги.

12 лет проработал в нашей банковской системе. Банку имущество например, залоговое - сплошной гемор.
Банку предпочтительно, чтобы до банкротства или отчуждения по суду не дошло.
Исходя из этого, у кого такая ситуация, зная об этом, можно смягчить себе условия возврата долга.
Если не хамить и поддерживать нормальные контакты - реально договориться о реструктуризации долга.

Еще один секрет внутренней кухни банка - для банка если кредит попадает в невозвратную категорию, есть еще и со стороны ЦБ заподляна. При выдачи кредита, банк, из своих средств обязан создать в ЦБ РФ резерв, на случай невозврата.
Нормы резервирования зависят от того в какую группу попадает кредит.

Вот если ваш кредит сначала торчал в 1ой группе. А затем у вас возникли трудности, и вы не можете его отдать, то
ваш кредит банк обязан перевести в 4ую группу. И сразу же перечислить в ЦБ РФ дополнительную сумму на резерв.
Если этого не сделать - в конце месяца будет ревизия ЦБ РФ, это всплывет, и банк еще и накажут штрафными санкциями, миллиона 4 , не много....
Поэтому, банк сильно заинтересован, чтобы Ваш кредит был отдаваемым. И лучше пойдет на переоформление с Вами кредитного договора, чем "покажет" ваш кредит в 4ой группе.

Это если банк - нормальный. Которых у нас большинство.
Признаки такого банка - кредит в нем получить не просто. Абы-кому там кредиты не дают.
И перед тем как дать работают над изучением вашей возвратной базы.

Есть десяток сейчас в РФ банков другого типа. По сути это связка банка и коллекторского агенства.
Создан для выбивания долгов. В экономике такой банк не работает. Предоставлением всего спектра банковских услуг - не заморачивается. Просто у него связка банк-колекторы-суд. Где вас обязательно обуют. Если вы в такой банк попали....
Ну следущий раз не попадайте. Бесплатный сыр он сами знаете где.
Признак такого банка - кредит по паспорту за один день. Ну и те банки, которые ипотекой активно занимаются - тоже вынуждены цепочки по отъему собственности создавать.

http://www.avanturist.org/forum/topic/8/message/1368411#msg1368411

 

[Strekoza]

Наверное риск, что могут не достроить.

Достроить могут, а вот когда свидетельство получишь...ХЗrankster:Сколько таких домов у того же "Кронверка" стояло...

 

[Zheka]

Достроить могут, а вот когда свидетельство получишь...ХЗrankster:Сколько таких домов у того же "Кронверка" стояло...

ну да , Кронверк входил в группу команий WDB, всвязи с чем и поплыл, но успел "отфрахтоваться" от головной структуры вместе с Вольскцементом, поэтому надо выбирать в таких случаях аккредитованные стройки сбера и ВТБ24, так как структуры большие и сами по себе они вложились в эти стройки и крайне будут зайинтересованы в их завершении стро-ва/сдачи быстром, а проблем с рефинансированием кредитов, а также привлечением сверхдешевых субординированных кредитов (государственных) в кризисные времена нет у них никогда, в силу явного происхождения бизнеса и его социальнйо значимости.

 

[Zheka]

Oleg 249:это теория, практика другая - даже такие банки как Сбербанк России, ВТБ, Россельхоз и другие в кредитных договорах прописывают возможность передачи прав ко кредиты третьем лицам, то есть тупа могут весь кредитный портфель продать со скидкой "правильным" ребятам, которые потом будут с вами "активно" работать. это раз, и повторяю, этим не гнушаются и госбанки, о частных кредт структурах и говорить не приходится.
два: в теории всё так, реализовывать имущество не бизнес банка, повесить на баланс - лишний гемор, но в кризисных ситуациях кредитные организаций "по-рейдерски" требуют возвтрата одновременного (видите-ли возникли у них опасения невозврата) долгосрочного кредита и продают топ-менеджеры по сути, эффективные налаженные бизнес-цепочки или недвижку по халяве своим, которые позже перепродают.
в Саратове такая практика в конце 2008-начале 2009 года была обширна.

Несоответствие этой теории и действительности связано исключительно с российской действительностью, где реализация залогов и подгон "интересных проектов" является неофициально аффилированным самостоятельным бизнесом, причем множеством заинтересованных лиц, за исключением самого залогодателя.

 

[алекс99]

реализация залогов и подгон "интересных проектов" является неофициально аффилированным самостоятельным бизнесом, причем множеством заинтересованных лиц, за исключением самого залогодателя.

Госпада, не несите пожалуйста пургу. Читаешь вас и стыдно становится за образовательный уровень людей.

 

[Zheka]

Госпада, не несите пожалуйста пургу. Читаешь вас и стыдно становится за образовательный уровень людей.

Речь шла о кризисной общеэкономической ситуации, в которых такие действия возможны.

Причем здесь образовательный уровень? действительность и "образовательный уровень" порою две веще противоположные, по фактической сути.

То есть, если в кризисных ситуация при невозможности быстрого рефинансирования, если ДОСРОЧНО истребовать у предпринимателя (особенно производственника) кредит с оплатой процентов в конце кредита (а по сути в конце технологического цикла), то он (бизнес предпринимателя" будет в ажуре? есть практика, когда малые и средние предприниматели по этой причине уходили "вразнос". опять же - речь идет про август 2008-начале 2009 года, повторене которых возможно и в худших вариантах.

ps: при резком вале вкладчиков (снимающими все средства с депозитов) любые средства хороши (с точки зрения менеджмента), там уже не до деловой этики и прочего.
Даже Сбер на тот момент "позволил себе" не вовремя осуществлять платежи по платежным поручениям, в связи с чем ряд предпринимателей не по своей вине ушли на просрочки по кредитам других банков.

 

[алекс99]

Речь шла о кризисной общеэкономической ситуации, в которых такие действия возможны.

Только не про ипотечные кредиты. Тема то про ипотеку.

 

[Zheka]

Только не про ипотечные кредиты. Тема то про ипотеку.

Согласен.
зы: я про ипотеку коммерческой бизнесобразующей недвижимости говорил, о чем был вставлен комментарий "специалиста" выше, с которым я просто не согласен. все-таки там говорилось про возможное банкротство и необходимость обязательных резервов на сумму "плохих" кредитов, то есть явно шла речь не об ипотеке жилья, значит оффтоп.

 

[welcomeinside]

все такие. ну большинство.

это ужасно. знаю 2-х лично, кто столкнулся с расторжением сделки по причине доказательства в суде кабальности сделки. Расторжение и возврат лишь указанного ляма.

офф. в очередной раз убеждаюсь, что люди не хотят продавать квартиры. по выходным - у показов выходной... жесть...

 

[ArtemSaratov]

офф. в очередной раз убеждаюсь, что люди не хотят продавать квартиры. по выходным - у показов выходной... жесть...

Это значит, что и цена там будет заоблачной! и торга нормального не увидишь..
Надо подумать-нужна ли тебе такая хата?

 

[алекс99]

в очередной раз убеждаюсь, что люди не хотят продавать квартиры. по выходным - у показов выходной... жесть...

По выходным у людей лето, ты не замечал? В другое время года прекрасно всё показывают.

 

[ArtemSaratov]

Кароче, можете поздравлять.
Я перехал в гопотечную хатку. Теперь отпишу по порядку вопросы на ответы типа "а почем?? А сколько ждать??" Вначлае по срокам.
0. В банке сразу скзали, менее чем за месяц, а то и полтора-фиг купишь.. Ну попробуем.. Решил я. Летопись веду "с конца"-так вспонмить легче.
1.Переезд 1 день.
2.Чтобы перехать, надо чтобы хозяин выехал 1 день.
3.Чтобы он выехал, надо ему получить бабки в банке. Банк отдает деньги в течении "двух рабочих дней с момента получения документов из палаты". Это официально. В моей практике, он выдает деньги в тот же день, что в него пришли продавцы. Главное-иметь с палаты бумажки, что хата стала моей. Действует правило (если пришел из платы ПОСЛЕ обеда, то деньги "завтра", если до обеда, то денгьи "сегодня"). В общем на деле так или иначе, но еще 1 день. В принципе мои продаваны получили деньги и выехали в один и тот же день..Сократить тут вааще не реально. Потому что ты приходишь в палату (даже допустим с утра), стоишь в очереди, получаешь свои документы и.. ЗАНИМАЕШЬ ОЧЕРЕДЬ ЗАНОВО...потому что после этого звонишь в банк и банкир несется как в попу раненый олень после тебя забирать закладную. В моем случае банкир ехал 14 минут до палаты. Но время это зря не теряется-все равно надо идти получать ЕГРП "на покупателя" и к нотариусу ксерокопить свидетельсвто. Поэтому если в палате оказался в обед, то к вечеру дотащидся в банк, а он денег уже физически не может выдать, ибо ты припёрся к нему в 16 часов. А кредитный отдел работает до 18..+надо еще проверить твои документы. Ехать в палату раньше тоже нет смысла, потому как накануне надо заказать ЕГРП "на покупателя" и если заказать ее утром, то может так быть, что в ней будет фигурировать еще фамилия продавца. Придется еще на на сутки сдвигаться.
В моем случае было так, что 20 после обеда я заказал ЕГРП, 21 после обеда получил свидетельство+вызвал банкира, чтобы забрал закладную+отксерил свидетльство+забрал заказаную ЕГРП+оттащил весь пакет в банк. Утром 22 после 11 часов утра только был банк готов отдать бабки....Кароче "всё быстро", но в сумме время набегает..
4.Чтобы в плате получить документы, надо их сдать. Рассматривает палата 5 дней. (Закон об ипотеке гласит, что палата обязана это делать за 5 дней. По общим продажам, вроде как срок 2 недели.)+день сдачи=6 дней.
5.Чтобы сдать документы в палату, надо их подготовить и подписать в банке. По идее можно утром подписать и в обед в палату, т.е. обойтись одним днем. На практике получается, что в палате после обеда прорватся мало реально+банк утром очень не охотно сделку оформляет. Потому как надо еще застраховать квартиру. Я делал это с утра, поэтому тем же утром просто не успел бы в банк и потом в палату. Т.е. как ни крути 1 день (утром страховка за 30 минут, после обеда банк, на след день с утра рег палата).
6.Чтобы подготовить и подписать документы в банке, надо открыть продавцу/покупателю счет в этом банке. Причем действует правило, что договор подписыватеся не ранее, чем через 2 дня ПОСЛЕ открытия счета продавцом. Итого 2 дня.
7.Чтобы открыть счет, надо притащить все документы в банк (свидетельство/договоры/оценки и прочий бла бла бла). Эти документы банк смотрит неделю. (в моем случае 5 дней). Итого=5 дней.
8.Сбор этих документов занимает:
а)БТИ 1 день (на практике два дня, ибо даже если сегодня "придут и посмотрят", то "шефа на месте нет-подпишет завтра с утра) = 2 дня;
б) Оценка. ПО идее оценку "по закону" можно сделать только после БТИ. Делать ее 3дня. (т.е. оценка+бти=5 дней), но на практике оценщики грозятся "распаралелится с БТИ и ужатся до 2 дней". В моем случае оценка длилась дней 7. Все время вскрывались недоделки. Об этом уже писал. Будем реалистами-оценка 3-4 дня.
в)Выписка из ЕГРП на "старого хозяина". 1 день. Можно паралелить с БТИ.
г)справки "об отсутсвии долгов"+форма 1. По идее делается за сутки, но в отсусвии "начальников, подписывающих" и "зависающих компов" занимает 2 дня.
9.Перед сбором документов на хату надо сдать 2 НДФЛ и т.п. в банк на одобрение. Одобряется 5 дней.
10. Получить 2 НДФЛ и ксерокс турдовой это 2-3 дня. У меня вообще неделя.
11. Перед этим надо придти в банк и "все узнать". 1 день.
Итого: 32 дня. Смело разбавляйте их выходными и праздниками по вкусу (я попал и в майские и в июньские). В итоге получилось, что 11 мая я подал анкету, только 22 июня смог перехать..

В общем банк не обманул. Быстрее месяца трудно уместиться.

 

[алекс99]

Быстрее месяца трудно уместится.

А зачем быстрее? Обьясните мне сакральный смысл носиться как "сраный веник"?

 

[ArtemSaratov]

теперь "что почем"
0. Бензин на переезд 400 рублей.
1.Комиссия банка 2% от суммы КРЕДИТА.
2.Справка ЕГРП на "покупателя" 200 руб+35 руб за перевод+3 руб ксерокс.
3.Заверение копии у нотариуса 100 руб "акт" 6 руб ксерокс.
4.Гос пошлина в палате 1000руб на покупаетеля+1000руб "на троих" (продавец+покупатель+муж/жена покупателя)+200 руб "смена фамилии/паспорта продавца (если есть)"+35+35+35+35+35 за перевод+3+3+3+3+3 за ксерокс.
5.Страховка. У меня вышло 4480. Были суммы и 6700 и 9000 тыр. Я пошел к тому страховщику, кого указал банк.
5.Выписка из ЕГРП на "продавца" 200 руб+35+3
6.Оценка 2000 руб. Были суммы и 3000, и 3500. Я пошел к тому, кого указал банк-вышло дешевле.
7.БТИ за "один день". То ли 4300, то ли 4700-не помню. За три дня около 3500, за неделю около 2300.
8.Справка форма Ф1 200 руб.

Вроде всё. Остальные ксероксы можно делать "в фоном режиме" поэтому их сумму не считаю. Может чего забыл. Не ругайте.
Итого: 14 352 рубля. Часть этих пунктов оплачивает продаван (ну или как договоритесь).

Лично я брал в АИЖК, через банк РОСТ. Конкретно этот банк подкупил тем, что у него "совпали" условия на сайте банка, с условиями в реальности и с условиями на сайте АИЖК. Например ИКСО не совпал.
Понравился банк отсусвием очередей ни в кредитном отделе,ни в опер зале, ни в кассе. Личным кредитным инспектором, который всегда на связи и дает не только рабочий, но и сотовый личный телефон. Всегда консультирует что и когда делать, подбирает тебе страховую и оценочную компанию. Старается сделать "возможным" подписание/подачу части документов и на больничной койке и в роддоме и т.п.
60% документов предоставил через е-майл. Потом "донес оригинал в последний момент". Это ускоряет процесс. (например продавец был за 100500 км и не мог принести свои документы-переслали мылом).
Очень удобно строил график "посещений" банка. Чтобы и продавцу только раз приехать надо было и мне в Саратове минимум времени проводить.
Фактически можно сделать так, чтобы покупан и продавец только последнюю неделю-две проторчали в городе...

Процентная ставка в итоге вышла 10,95% (Да Да!! ставка 10%+ таки существует!!!! И не только в рекламах )
от первоначальной обсужденной 10,4-10,5 в плюс вытащило то, что у жены нет 2НДФЛ вообще и оценка "недооценила" хату.
С 6% ипотекой не заморачивался-небыло подходящих вариантов.

 

[ArtemSaratov]

А зачем быстрее? Обьясните мне сакральный смысл носиться как "сраный веник"?

Жить хоттца. ))

 

[алекс99]

Жить хоттца. ))

А до этого где жили?