Кризис и недвижимость. Ценовые перспективы
23 октября, 11:30
В Европе и США падают цены на недвижимость. Эксперты говорят о том, что обратный процесс начнется как минимум через год, причем восстановление депрессивного жилищного рынка соединенных штатов, скорее всего затянется.
О снижении цены квадратного метра в период кризисных явлений стали говорить и в России. Подобные прогнозы звучат даже на фоне постоянного удорожания жилья. К примеру, в аналитическом центре IRN.ru ожидают до конца года стагнацию рынка и снижении цен на 5-15%.
Весомые аргументы приводят сторонники роста цен и их оппоненты. Участники спора напоминают об изменениях в сфере ипотечного кредитования, о возможном снижении темпов строительства и об ожидаемом избытке предложений.
О влиянии финансового кризиса на рынок недвижимости высказались и саратовские эксперты.
Заместитель председателя Ассоциации "Союз застройщиков Саратовской области" Яков Стрельцин -Кризисный период в Америке, Европе, Москве и Саратове не может проходить по одинаковому сценарию. На первичном рынке Саратова и так достигнут минимальный в Приволжском федеральном округе уровень цен на квартиры, построенные на свободных площадках. Квадратный метр продается за 25 тыс. руб. при том, что его себестоимость составляет порядка 22-22,5 тыс. А рентабельность, которая остается у строителей минимальна для того, чтобы не только перечислять налоги, но и оплачивать кредиты. А их стоимость по сравнению с прошлым годом возросла с 11-12% до 20-24% для крупных компаний.
Подрядчики опустить цену ниже себестоимости не могут - они должны восполнить затраты на освобождение земельных участков от прав третьих лиц, подключение к инженерным сетям, кредиты, иначе они перейдут к банкротству. Даже если работать без рентабельности, это может привести к кол####иям цены на несколько процентов и не более того.
На вторичном рынке жилья физические лица, владельцы квартир конечно могут снизить цену для ускорения продажи. Сейчас предложений в этом секторе много, выбор большой. Но погоды на рынке, так чтобы он обвалился, я думаю такие продажи не сделают. Не вижу я оснований на саратовском рынке для снижения цены.
Наталья Родина, финансовый директор строительной компании "Шэлдом" - Прогнозы о снижении цен высказывают в основном московские эксперты. И действительно, возможно в Москве на краткосрочный период цены на недвижимость упадут. Это будет вызвано активной распродажей инвестиционных квартир - те участники фондового рынка, кто в связи с обвалом потерял деньги, таким образом постараются быстрей вернуть их в бизнес. Но рост предложений будет кратковременным и возможное снижение цен будет незначительным. Но уже вскоре баланс предложения и спроса восстановится, так как произойдет замедление темпов строительства. В Саратове же крупных игроков на фондовом рынке нет, поэтому здесь эти прогнозы не сбудутся. Какой ситуация видится в Саратове? Многие местные компании строят за счет кредитных ресурсов, а они за последние 2 месяца подорожали минимум на 6%. Более того, банки приостановили выдачу кредитов, получить их довольно сложно. Вместе с тем растут цены на стройматериалы. Да, арматура начала дешеветь после вмешательства Президента, но с начала года она повысилась на 42%, ГСМ подорожали на 40%, остальные строительные материалы выросли на 20%. Поэтому предпосылок для стабильности цен, а тем более для их снижения нет. Я считаю рост цен на недвижимость объективным и вынужденным.
И я бы предупредила тех жителей, которые стоят перед выбором новой квартиры о том, что предоставление застройщиком скидки сегодня является поводом усомниться в том, что объект будет сдан в срок. Неполный объем привлеченных средств в сегодняшних условиях может быть чреват проблемами. Надо быть очень осторожными, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков. Покупать жилье со скидками можно только в готовом доме.
Артем Иванов, директор агентства недвижимости "Рядом" - Цены незначительно снизятся на новостройки в связи с тем, что их строительство сейчас приостанавливается. Поэтому люди не захотят их покупать. Потому, что вероятность того, что эти объекты сдадутся в обозначенный период сейчас уменьшилась. Также цены на новостройки должны уменьшится по той причине, что рынок пополнят инвестиционные квартиры. Но это снижение будет кратковременным и в дальнейшем небольшое снижение отыграется ростом.
Снижения цен на рынке элитной, коммерческой и загородной недвижимости не будет. Также нам известно о планах застройщиков коттеджных поселков - цены на это жилье будут только повышаться. Потому что в этом секторе идет привязка к земле, а земля, как известно, самая стабильная недвижимость. Этот вид строительства защищен от многих негативных факторов.
Юрий Шевченко, директор ООО "Волга-Парк" - О ценах на новые квартиры в высотных домах сказать сложно. Не думаю, что они сильно упадут. А вот качественная загородная недвижимость к весне значительно подорожает. Потому что до сих пор в Саратове спрос в этом сегменте намного превышает предложение. Качественная загородная недвижимость подразумевает добротный дом в поселке с общей концепцией, широкими магистральными коммуникациями, централизованным обслуживанием, детским садом и школой в том числе.
Леонид Писной, генеральный директор "Саратовоблжилстрой", депутат областной Думы - Я ожидаю увеличения цен к декабрю на 5-7% из-за достаточного объема бюджетных инвестиций на скупку жилья. А вторичный рынок может снизить цену квадратного метра в силу большого числа предложений. Но это будет касаться квартир, которые имеют слабые потребительские качества. Люди будут избавляться от них - это хрущевки, жилье в старых трехэтажках. А остальное - достаточно качественное жилье будет продолжать висеть на рынке и если не будет скупаться, то цены на него не опустятся.
Дмитрий Удалов, доцент кафедры институциональной экономики СГСЭУ, член Совета директоров ОАО "Знак хлеба" - В ближайшее время все останется как есть. Некоторые компании, которые используют банковские кредиты, попытаются компенсировать свои затраты на увеличенные ставки повышением цен. Дело в том, что количество денег в экономике области значительно уменьшилось. Поэтому покупательская способность на квартиры упала. Число зарегистрированных сделок в регистрационной палате, по некоторым оценкам, упало в 4-5 раз. Соответственно, цены номинально не падают, но реальных сделок не происходит. В основном, идет черный оборот. Т е. продавцы не заинтересованы в опубликовании реальных цен, поэтому сделки происходят не афишировано. Такая же ситуация происходит во многих странах - в Германии, в Швейцарии, во Франции. Вторичный рынок стоит на том, что вы напрямую общаетесь с продавцом и соответственно, он может сделать скидку и соответственно повысить цену. И это не попадает в прессу и в документы.
Пока снижения цен нет, оно произойдет чуть позже. Сейчас происходит остановка рынка. Многие квартиры, офисы находятся в залогах у банков. Так как у банков денег не так много и нужны оборотные средства, то они начинают требовать возвращения кредитов. И из-за этого начинают вываливаться дома, офисы, квартиры на продажу. Соответственно люди будет выбирать, что выгоднее - продать квартиру чуть дешевле и погасить проценты банку или платить проценты банку за просрочку.
Денис Крылов, заместитель генерального директора ООО "Пересвет-Регион-Саратов" - В связи со сложившейся ситуацией на мировом рынке некоторые застройщики начинают замораживать свои проекты на начальной стадии. Если объемы строительства существенно сократятся, то через год-полтора мы получим дефицит на рынке нового жилья. А это означает не то что падение, а рост цен. Классическая рыночная ситуация - при ограниченном предложении спрос растет, и соответственно растет цена на предлагаемый товар.
Всем очевидно, что в отличие от фондового рынка, недвижимость имеет вполне осязаемую себестоимость, а также пользуется спросом, как товар для жизни первой необходимости.
Как известно, самые выгодные вложения в недвижимость на первоначальном этапе, когда цена за квадратный метр наиболее привлекательна. Поэтому, можно прогнозировать, что спрос и цены на новое жилье будут медленно, но уверенно расти.
http://analytics.sarbc.ru/analytics/2008/10/23/84552.html
