Ипотека

[vb-]

Я как-то привык верить в здравомыслие людей

Я не говорю, что в Саратове нет интересных объектов в этом бюджете, но к этим двум это не имеет отношения. Есть несколько интересных домов, сданных больше 5 лет назад. Есть ИЖС. Есть вторичка в центре с грамотным ремонтом.

 

[SffD]

Это в Саратове? Просто интересно, что у нас можно взять за 5 млн + первоначальных взнос

у меня москва.
Ипотеку кстати подняли сильно 10.19 - это я считай урвал.
До нг у меня была одобрена под 8.9, но не получилась сделка.
Ну и конечно, планирую выплатить досрочно.

 

[Yup]

Ну и контрольный: человек, насобиравший только ПВ и идущий за ипотекой, не имеет того самого 1М, который можно так удачно разместить под большой процент для обслуживания ипотеки. А собирать в кучку те Х рублей, которые чел может ежемесячно проводить как ЧДП, до той суммы, которая станет ему "подушкой"... ммм... оно уже нафик будет не нужно, ибо это будет как раз к концу 30летней ипотеки.

Но это никак не связано с названием этой темы.

Это должна быть отдельная тема: "Кредиты и депозиты для богатых людей". Вот в ней можно будет раскрыть этот путь.

Просто один пишет нечто оторванное от темы про ипотеку, располагая свободным лямом. И никак не хочет этого заметить, увлекшись теорией.

Что то я вижу что ты меня совсем не понял. Блин, я реально так непонятно пишу?
Давай еще раз:
Я для простоты изложения и восприятия привел упрощенный пример с имеющимся кредитом и имеющейся наличкой равного размера и под одинаковые проценты. ДЛЯ ПРОСТОТЫ УПРОЩЕННЫЙ ПРИМЕР. Вот что, реально нельзя, поняв принцип, приспособить его под немного другие вводные? Или строго только как в примере и ни на шаг в сторону?

Давай попробуем вместе развить тему. Пока, для простоты изложения, будем продолжать считать что ставка по ипотеке равна ставке депозита (реально это не так, но это обсудим ниже). У меня есть кредит (ипотека) на 1 млн (ну или на любую другую сумму, совершенно не суть). Я в самом начале срока ипотеки, т.е. только что насобирал ПВ, пришел и взял иптеку. Пока лишних денег у меня нет, я только плачу обязательный платеж. Прошло немного времени и у меня начали появляться дополнительные доходы, которые я мог бы пускать на досрочное погашение. Пока мы в той теме что надо обсуждение ведем? В тему для богатых еще не пришло время перескакивать?

У меня есть выбор: пускать излишки на досрочное погашение (аналог варианта 1 из предыдущего поста) или накапливать их на депозите, формируя свою финансовую подушку (аналог варианта 2). При нашем упрощении "ставка ипотеки равна ставке депозита" с финансовой точки зрения эти варианты полностью равнозначны. Мы все еще в той теме что надо? Я тему для богатых еще не нашел, поэтому пока здесь.

Что касается мысли

А собирать в кучку те Х рублей, которые чел может ежемесячно проводить как ЧДП, до той суммы, которая станет ему "подушкой"... ммм... оно уже нафик будет не нужно, ибо это будет как раз к концу 30летней ипотеки.

Ты выше писал что лет за шесть, вроде как, насобирал денег на закрытие ипотеки в размере 1,9млн (сорри, могу путаться с цифрами, т.к. искать твой пост при написании нового неудобно, поэтому по памяти пишу). И тут же пишешь что условный 1 млн, который можно либо в ЧДП либо в подушку, собрать можно только к концу 30 летней ипотеки. Где логика?

Еще раз: при ставках ипотека=депозит что ты свои дополнительные деньги в ЧДП отправишь, что в подушку на депозит - финасовый результат будет ПОЛНОСТЬЮ идентичным. Т.е. ИтоговыйДолг1=ПервоначальныйДолг - ЧДП, ИтоговыйДолг2=ПервоначальныйДолг - Подушка, и при ставках ипотеа=депозит ИтоговыйДолг1=ИтоговыйДолг2. Но ЧДП отличается от Подушки тем, что при необходимости ты им воспользоваться уже не сможешь (ты его отдал с концами банку), а Подушкой - сможешь, получив деньги под дешевые ипотечные проценты.

 

[Yup]

Вопрос, нахрена тогда кредит?!

Ну вот и пытаюсь на этот вопрос ответ донести. Самый дешевый из возможных вариантов (а иптотечные деньги именно такие) заранее взятый кредит, из которого (точнее из свободных денег, которые еще можно на ЧДП пустить) сформирована финансовая подушка, которая дает некоторую защиту от всяких неурядиц и может при определенных обстоятельствах принести доп выгоду. За которую в текущих условиях нужно платить 1-3% годовых (дельта между дешевой ипотекой и депозитом) и которая в других условиях, которые наверняка за длительный срок ипотеки сложатся не раз, может даже в обратную сторону сработать, т.е. принести положительную разницу от процентов.

 

[Yup]

Почему не рассматриваешь вариант застраховать свои риски?

Да непонятно где соломку стелить. Страховки "от любых невзгод" к сожалению не существует. Так то саму идею страхования не отвергаю, но что то как то нет культуры страхования что ли у нас (ну или у меня конкретно). Есть опасения, что в нужный момент красивая карета полис превратится в тыкву.
А финансовая подушка - это тоже своего рода страховка. Имеющая вполне определенную цену, прозрачная в плане управления и результатов. За 833-1666 руб в месяц иметь возможность в любой момент легко получить дешевое финансирование в пределах 1 млн - разве это не своебразный аналог страховки?

 

[SffD]

ну слушайте, вы тут много всего пишите, кредит, ипотека это нормально, сейчас весь бизнес на этом построен.
В США и европе всё стабильнее и ипотека там 1-2%.

Ипотека 10.19 на мой взгяд в РФ вынужденная мера, инфляция 9-10 процентов, цены вон как на всё растут. Реальные там проценты 3-4, не более.
Ну и может так получиться, что доллар скаканёт еще в 2 раза, на кредите это плюс дикий для тебя, так как через несколько лет всё подтянется.

Тачки когда доллар был 30 - стоили 300., сейчас доллар 70 - тачки 700. Даже в кредит её выгодно было купить и продать.

Но что будет дальше, вопрос, посмотрим, будем надеяться на лучшее.

 

[Yup]

Не самый жесткий случай...
Посмотреть вложение 482498 Посмотреть вложение 482499 Посмотреть вложение 482500
но итоговая разница как бы чувствительна. И это играясь лишь только сроком. А ведь можно поиграть еще ЧДП, если позволяют финансы.

Нафига тянуть кота за яйцы 25 лет и отдать сверху 1,5 займа?

Кстати, в тему магии длительных сроков и сложных процентов Почему то многие люди как то уж слишком серьезно относятся к такому показателю как итоговая переплата процентов. А ведь на самом деле этот показатель... ничего толком не значит! Фокус для прогуливающих в детстве математику

Приведу такой пример:

Людям свойственно себя баловать мелкими радостями. Для кого то это покурить сигареты, для кого то выпить чашку кофе. Ну и всякие подобные штуки, которые мне лень выдумывать, но суть которых в том, что вы тратите на них ежедневно какую то небольшую сумму. Пусть это будет 50 руб за чашку кофе или пачку сигарет (или сколько они стоят? сам не употребляю, но для примера привести их удобно ). Задумывались ли вы о том, что если бы вы эти 50 руб на кофе не потратили бы а сберегли, и в конце месяца положили бы собранную сумму на свой депозит под 8% годовых, и делали бы так непрерывно в течении 25 лет, то через 25 лет у вас на счету было бы 1 миллион 437 тысяч рублей? Т.е. со стандартной точки зрения, весьма здесь распространенной при обсуждении длительных кредитов, типа

Нафига тянуть кота за яйцы 25 лет и отдать сверху 1,5 займа?

вы пропиваете (в положительном смысле слова) или прокуриваете своими мелкими радостями нормальную однокомнатную квартиру. За 30 лет это уже нормальная двушка (2 251 тыс руб), а если не мелочиться и и позаботиться о своих потомках, завещав им продолжать эту традицию пару-тройку поколений, то через сто лет ваш благодарный праправнук увидит на своем счету в банке приятную сумму в размере 657 млн руб.

Интересно, такие соображения могут сподвигнут кого нибудь бросить курить или отказать себе в чашке утреннего кофе? Мне кажется, если данную мысль повнушают целенаправленно какое то время с телеэкранов (что бы она из забавного фокуса стала "общепринятой истиной"), то табачным компаниям и продавцам кофе может стать не сладко

 

[ENZO]

вы пропиваете (в положительном смысле слова) или прокуриваете своими мелкими радостями нормальную однокомнатную квартиру. За 30 лет это уже нормальная двушка (2 251 тыс руб), а если не мелочиться и и позаботиться о своих потомках, завещав им продолжать эту традицию пару-тройку поколений, то через сто лет ваш благодарный праправнук увидит на своем счету в банке приятную сумму в размере 657 млн руб.

А инфляция, если девальвация, дефолт?)) У родителей моей девушки, было 8 тыс.руб. в 89г., что с ними стало после распада СССР, думаю рассказывать смысла нет. Даже если в теории все будет стабильно с экономикой, то врядли кто то сможет десятилетиями на что-то гипотетическое копить. Жертвуя радостями при жизни, ради праправнуков. Сомнительное инвестирование.

 

[Yup]

А инфляция, если девальвация, дефолт?)) У родителей моей девушки, было 8 тыс.руб. в 89г., что с ними стало после распада СССР, думаю рассказывать смысла нет. Даже если в теории все будет стабильно с экономикой, то врядли кто то сможет десятилетиями на что-то гипотетическое копить. Жертвуя радостями при жизни, ради праправнуков. Сомнительное инвестирование.

Не, ну а чё?! Люди вон этими всеми терминами не парятся (в обратную сторону, правда, но не суть)

Нафига тянуть кота за яйцы 25 лет и отдать сверху 1,5 займа?

на той неделе взял в ипотеку на 5 мл. рублей по 10.19% на 24 года
Переплата в виде процентов 8.7, т.е. отдам 13.7 (13 700 000)

А я что, рыжий штоле?

 

[mea]

Что то я вижу что ты меня совсем не понял. Блин, я реально так непонятно пишу?
Давай еще раз:
Я для простоты изложения и восприятия привел упрощенный пример с имеющимся кредитом и имеющейся наличкой равного размера и под одинаковые проценты. ДЛЯ ПРОСТОТЫ УПРОЩЕННЫЙ ПРИМЕР. Вот что, реально нельзя, поняв принцип, приспособить его под немного другие вводные? Или строго только как в примере и ни на шаг в сторону?

Давай попробуем вместе развить тему. Пока, для простоты изложения, будем продолжать считать что ставка по ипотеке равна ставке депозита (реально это не так, но это обсудим ниже). У меня есть кредит (ипотека) на 1 млн (ну или на любую другую сумму, совершенно не суть). Я в самом начале срока ипотеки, т.е. только что насобирал ПВ, пришел и взял иптеку. Пока лишних денег у меня нет, я только плачу обязательный платеж. Прошло немного времени и у меня начали появляться дополнительные доходы, которые я мог бы пускать на досрочное погашение. Пока мы в той теме что надо обсуждение ведем? В тему для богатых еще не пришло время перескакивать?

У меня есть выбор: пускать излишки на досрочное погашение (аналог варианта 1 из предыдущего поста) или накапливать их на депозите, формируя свою финансовую подушку (аналог варианта 2). При нашем упрощении "ставка ипотеки равна ставке депозита" с финансовой точки зрения эти варианты полностью равнозначны. Мы все еще в той теме что надо? Я тему для богатых еще не нашел, поэтому пока здесь.

Что касается мысли

Ты выше писал что лет за шесть, вроде как, насобирал денег на закрытие ипотеки в размере 1,9млн (сорри, могу путаться с цифрами, т.к. искать твой пост при написании нового неудобно, поэтому по памяти пишу). И тут же пишешь что условный 1 млн, который можно либо в ЧДП либо в подушку, собрать можно только к концу 30 летней ипотеки. Где логика?

Еще раз: при ставках ипотека=депозит что ты свои дополнительные деньги в ЧДП отправишь, что в подушку на депозит - финасовый результат будет ПОЛНОСТЬЮ идентичным. Т.е. ИтоговыйДолг1=ПервоначальныйДолг - ЧДП, ИтоговыйДолг2=ПервоначальныйДолг - Подушка, и при ставках ипотеа=депозит ИтоговыйДолг1=ИтоговыйДолг2. Но ЧДП отличается от Подушки тем, что при необходимости ты им воспользоваться уже не сможешь (ты его отдал с концами банку), а Подушкой - сможешь, получив деньги под дешевые ипотечные проценты.

Да понял я твою теорию, понял.

 

[mea]

Игра в проценты с банком, конечно, интересная. Но уж больно долгая и требующая постоянного контроля со стороны играющего. Жонглировать депозитами/вкладами, перекидывать деньги из банка в банк, вслед за лучшими предложениями по процентам... Ведь только так это будет работать? Иначе в приходе будет мелочь на пиво (ну или кому что нравится)...

Не имея подушки на старте ипотеки, нужно будет или очень быстро ее сформировать, или очень долго играть в депозит. Потому как депозит всё же имеет меньший процент, чем ипотека (если за точку отсчета взять "сейчас").

Если подушку формировать быстро - то это очень накладно для бюджета (дефолтный платеж по ипотеке + жилибыли + ускоренное формирование подушки + ремонт). Не думаю, что быстро получится выйти на приемлимый уровень потерь в 2-3-4 процента или в ноль потерь.

Если ее формировать только остатками от бюджета предыдущего месяца, то минимизировать влияние или окупать ипотеку она начнет нескоро. Скорее всего нужно будет продолжать играть и после окончания ипотеки. Такой своеобразный кэшбэк, растянутый на десяток лет. Ну хз. К тому моменту всякое может случиться с деньгами. Проходили уже такое. Плата за использование ипотечных денег выплачена в полном объеме дефолтного графика, а назад отбить можно и не успеть.


ЧДП же гарантированно уменьшает потери здесь и сейчас. Но да, в итоге есть некий объем потерь (в моем случае это 1,2М с 1,74М ипотеки), нет подушки, но нет и долга, растянутого на Х лет, где Х больше моих Y лет с ЧДП. У каждого свой путь.

 

[vivet]

Аминь

 

[Шкода]

Ну вот и пытаюсь на этот вопрос ответ донести. Самый дешевый из возможных вариантов (а иптотечные деньги именно такие) заранее взятый кредит, из которого (точнее из свободных денег, которые еще можно на ЧДП пустить) сформирована финансовая подушка, которая дает некоторую защиту от всяких неурядиц и может при определенных обстоятельствах принести доп выгоду. За которую в текущих условиях нужно платить 1-3% годовых (дельта между дешевой ипотекой и депозитом) и которая в других условиях, которые наверняка за длительный срок ипотеки сложатся не раз, может даже в обратную сторону сработать, т.е. принести положительную разницу от процентов.

А эту подушку нельзя без ипотечных денег сформировать? Не хватает финансовой дисциплины? Вот я про то и говорил выше - потре****ство сродни наркомании. И признаться в этом так же тяжело.
Зы: курить бросил давно, в т.ч. и по финансовым соображениям)

 

[mea]

А эту подушку нельзя без ипотечных денег сформировать? Не хватает финансовой дисциплины?

Можно. Но лично у меня не хватает веры в то, что не произойдет однажды какая-нибудь срань опять у нас, и банки не помашут нам весело ручками, превращая миллионные вклады в фантики. И будут в итоге адские потери по дефолтному графику платежей + потеря части или всей подушки.

зы: потре****ством не страдаю, никогда не курил, кофе на работе бесплатный))
зы2: откладывать даже по 1К/месяц для прапраправнуков нет никакого желания

 

[Lucka]

А эту подушку нельзя без ипотечных денег сформировать? Не хватает финансовой дисциплины? Вот я про то и говорил выше - потре****ство сродни наркомании. И признаться в этом так же тяжело.Зы: курить бросил давно, в т.ч. и по финансовым соображениям)

Нет, нельзя. Было б можно резко накопить большую сумму денег - не было бы кредитов.
Завтра случится что то с вами, заболеет кто, работу потеряет или что то подобное, а у вас ни копейки.

 

[vb-]

Да непонятно где соломку стелить. Страховки "от любых невзгод" к сожалению не существует. Так то саму идею страхования не отвергаю, но что то как то нет культуры страхования что ли у нас (ну или у меня конкретно). Есть опасения, что в нужный момент красивая карета полис превратится в тыкву.
А финансовая подушка - это тоже своего рода страховка. Имеющая вполне определенную цену, прозрачная в плане управления и результатов. За 833-1666 руб в месяц иметь возможность в любой момент легко получить дешевое финансирование в пределах 1 млн - разве это не своебразный аналог страховки?

Я время от времени изучаю разные существующие страховые продукты. И каждый раз прихожу к выводу, что ни один из них не имеет смысла при наличии финансовой подушки...

 

[vb-]

потре****ство сродни наркомании

Так и есть. Потре****ство такая же зависимость и так же тяжело устранима. Вот по тому люди так легко подсаживаются на ипотеки и прочие кредиты.

 

[SKA]

Я время от времени изучаю разные существующие страховые продукты. И каждый раз прихожу к выводу, что ни один из них не имеет смысла при наличии финансовой подушки...

Главное что бы она была, эта подушка.

 

[Yup]

Аминь

+1

После

Да понял я твою теорию, понял.

и следующего за ним поста на третий заход я не пойду Мне проще признать себя хреновым объяснятелем, пишущем на тарабарском языке.

 

[kitty]

На моем пути противники ипотеки были все те, кто самостоятельно квартиру не купил))))