Цены на жилье могут снизиться на 50%

  • Автор темы LUCIFER
  • Дата начала
DovoS

DovoS

Активный участник
Регистрация
01.11.2008
Сообщения
9 098
Реакции
801
Баллы
113
План не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства. Вместо этого с 1 июля 2019 г. застройщикам предлагается запретить принимать деньги граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках.

Предполагается, что система будет работать так. Застройщик сможет начать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет, объясняет один из собеседников «Ведомостей». И будут храниться на счете до тех пор, пока не завершится строительство дома. Проценты на них не начисляются.

Если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Просто так забрать деньги со счета покупатель не сможет – за исключением случаев, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта.

Эскроу-счета могут открывать 19 банков, говорит представитель ЦБ. В этот список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль, отмечает он. Этот список может быть расширен.

Механизм эскроу-счетов обсуждался с отраслевым сообществом с 2013 г., это один из рабочих механизмов финансирования строительной отрасли в мире, комментирует гендиректор компании «Инград» Павел Поселёнов. Он эффективнее прямого проектного финансирования, вопрос лишь в процентной ставке, продолжает он. Благодаря использованию эскроу-счетов стоимость финансирования для строителей может снизиться до 6%, следует из плана Минстроя, ЦБ и АИЖК. Ведь деньги покупателей для банков будут бесплатными.

Новая схема может увеличить себестоимость строительства, но не более чем на 2%, уверен человек, близкий к разработчикам документа. Эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3–6%, подсчитала партнер отдела консультаций по недвижимости EY Ольга Архангельская. Такой уровень, по ее мнению, не должен существенно повлиять на стоимость квадратного метра жилья, в то же время обеспечивая гарантии получения квартир.


Строители без энтузиазма принимают новый механизм. На деньги дольщика в банке проценты не начисляются, соответственно, после завершения строительства застройщик получает ту сумму, которая резервировалась вначале. Получается, потери придется закладывать в цену жилья, считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Такая схема может сохранить доходность застройщика, в случае если деньги дольщика незамедлительно пойдут на погашение кредитных средств, считает гендиректор «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин. Гендиректор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич хотел бы, чтобы застройщик получал деньги дольщиков постепенно – по мере строительства, а не по его завершении.
Возможно, строители не будут продавать жилье по низкой цене на начальном этапе строительства, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. По его мнению, необходимо несколько условий, чтобы механизм заработал: обеспечить проектное финансирование в полном объеме; предусмотреть возможность заплатить проценты за пользование кредитом не по ходу стройки, а по ее окончании. Ведь в период строительства застройщику неоткуда будет взять денег на обслуживание кредита, говорит он. В противном случае рост цен может составить 20–30%.

Эскроу-счета используются во всем мире, но не при кредитовании высокорискованной строительной отрасли, говорит руководитель Москомстройинвеста (осуществляет в Москве контроль за долевым строительством) Константин Тимофеев. Получается, при открытии эскроу-счета появится еще один посредник. Из-за этого подорожает строительство, да и вырастут риски для самого банка, продолжает он. Опасается Тимофеев и нормы, когда гарантийное покрытие предусматривается в размере лишь до 10 млн руб. По его словам, в Москве в этот лимит вписывается менее половины квартир в новостройках. «Нам кажется, что механизм с эскроу-счетами должен быть одной из альтернатив», – считает Тимофеев.

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/12/15/745373-prodazhi-kvartir-novostroikah


 
П

Пиво

Активный участник
Регистрация
20.12.2011
Сообщения
10 952
Реакции
220
Баллы
63
Новая инфа

Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) придумали, как отказаться от использования средств граждан при строительстве жилья и заменить их банковским кредитованием. Президент России Владимир Путин поручил правительству, ЦБ и АИЖК подготовить план к 15 декабря. Документ будет внесен в правительство в срок, пишут "Ведомости" со ссылкой на источники.

подробнее
http://www.finmarket.ru/main/article/4680384

Отличная тема! Рад что её будут реализовывать. Цивилизация наступает.
 
A

ArtemSaratov

Активный участник
Регистрация
16.08.2004
Сообщения
12 723
Реакции
483
Баллы
83
Шкода

Шкода

Активный участник
Регистрация
15.01.2011
Сообщения
20 369
Реакции
1 847
Баллы
113
Я не спец в этом вопросе, но обязательное страхование финансовой ответственности застройщика не проще ввести? По типу страхования вкладов? Не застрахован застройщик - нет ему лицензии.
 
Nikitko

Nikitko

Активный участник
Регистрация
07.04.2007
Сообщения
3 798
Реакции
47
Баллы
48
а на какие деньги застройщик будет строить дом?

как правило он использует средства полученные от продажи квартир.

на кредитные? сейчас в банках такие проценты что не получится

полностью на свои?? тогда стоимость м2 точно взлетит
 
lёshik

lёshik

Активный участник
Регистрация
16.06.2012
Сообщения
2 907
Реакции
889
Баллы
113
Вот банкиры молодцы. Получается будут получать двойную прибыль: проценты по кредиту, выданному строительной компании и крутить деньги "дольщиков", причем не начисляя никому процентов. Как и вр времена кризиса правительство опять помогло самым обездоленным - банкирам.
 
П

Пиво

Активный участник
Регистрация
20.12.2011
Сообщения
10 952
Реакции
220
Баллы
63
Вот банкиры молодцы. Получается будут получать двойную прибыль: проценты по кредиту, выданному строительной компании и крутить деньги "дольщиков", причем не начисляя никому процентов. Как и вр времена кризиса правительство опять помогло самым обездоленным - банкирам.

Предположу, что банкиры будут как-то в особом порядке финансировать застройщиков.
 
A

ArtemSaratov

Активный участник
Регистрация
16.08.2004
Сообщения
12 723
Реакции
483
Баллы
83
В том, что людей обувать перестанут. Люди деньги не будут терять.

"цивилизовано" в моем понимании - это:
а)когда никого не обувает (не хочет/не видит выгоды);
б)при этом максимально дешево.

Иными словами, лучше расстрел за обман дольщиков ввести, чем 100500 посредников выдумывать.
Результат будет один и тот же - обманы прекратятся, зато паразитов будет меньше в системе.
 
bes24

bes24

Активный участник
Регистрация
03.10.2007
Сообщения
15 166
Реакции
2 295
Баллы
113
Предположу, что банкиры будут как-то в особом порядке финансировать застройщиков.

Собрать деньги дольщиков.
Выдать этими деньгами кредит застройщику под %, на срок строительства.
Получать профит.
 
A

ArtemSaratov

Активный участник
Регистрация
16.08.2004
Сообщения
12 723
Реакции
483
Баллы
83
Предположу, что банкиры будут как-то в особом порядке финансировать застройщиков.

Ага.
Деньги дольщики отдадут уже сейчас.
Строители НЕ получат денег покупателей уже завтра.

Ну а особый порядок если и введут, то скорее всего послезавтра.
И мне кажется, что "особый порядок" сведётся к тому, что будет льготный процент по кредиту для строителей в том банке,
где уже лежат "почти его" деньги.
 
H

Hunter

Новичок
Регистрация
27.04.2006
Сообщения
2 305
Реакции
51
Баллы
0
Просто теперь в отрасли останутся только крупные застройщики. Как то странно совпала вся шумиха вокруг с дольщиками с этим законом, 15 лет некому до них дела особого не было.
 
П

Пиво

Активный участник
Регистрация
20.12.2011
Сообщения
10 952
Реакции
220
Баллы
63
Ага.
Деньги дольщики отдадут уже сейчас.
Строители НЕ получат денег покупателей уже завтра.

Ну а особый порядок если и введут, то скорее всего послезавтра.
И мне кажется, что "особый порядок" сведётся к тому, что будет льготный процент по кредиту для строителей в том банке,
где уже лежат "почти его" деньги.

Дольщики морозят деньги, чтобы застолбить конкретную, ещё не построенную квартиру. Это их выбор.
Теперь за строителей:
1 Некоторые из них за 20 лет работы на рынке, вполне себе "жирок" накопили. Ибо каждый цикл они заканчивают с нормальным профитом. Вопрос, куда они профит девают, что на каждый новый цикл им снова требуется финансирование. Но это их дело. Крупные застройщики вполне могут себе позволить строить многое без привлечения внешнего финансирования. У них достаточно собственных ресурсов. Ибо помимо профита на каждом цикле, они ещё и по налогам "оптимизируются", делая банкротами своих подрядчиков. Просто жажда халявы - заработать %, она такая))) И они пользуются средствами дольщиков, если уж несут))
2 Попытка регулировать недобросовестных застройщиков как-то с помощью СРО была. И ни к чему не привела. Ну не могут парни собраться, "самоотрегулироваться" и изгнать мошенников из своих рядов. Не могут. А если не могут - звиняйте.
 
П

Пиво

Активный участник
Регистрация
20.12.2011
Сообщения
10 952
Реакции
220
Баллы
63
Просто теперь в отрасли останутся только крупные застройщики. Как то странно совпала вся шумиха вокруг с дольщиками с этим законом, 15 лет некому до них дела особого не было.

Тоже так считаю. Но я бы сформулировал иначе - на рынке останутся именно застройщики. Ибо я бы не стал считать застройщиками шантропу, которая плодит недострой и кидает людей на деньги.
 
П

Пиво

Активный участник
Регистрация
20.12.2011
Сообщения
10 952
Реакции
220
Баллы
63
"цивилизовано" в моем понимании - это:
а)когда никого не обувает (не хочет/не видит выгоды);
б)при этом максимально дешево.

По недвиге цены первички зависят от объёмов вводимого жилья, а не от регулирования и проч. и я считаю, что новая схема даст более быстрый ввод жилья...
Иными словами, лучше расстрел за обман дольщиков ввести, чем 100500 посредников выдумывать.
Результат будет один и тот же - обманы прекратятся, зато паразитов будет меньше в системе.

Знаешь, я крамолу выскажу. Но новострой....подешевеет от этого.
Суть в том, что система станет гораздо прозрачнее. Если будет привлекаться финансирование от уполномоченных банков, то во-первых это % за использование денег, то есть застройщик будет заинтересован быстрее сдавать объект. А не как сейчас... когда один объект могут и тормознуть.. Во-вторых, наверняка будут ковенанты, привязанные к % готовности объекта и будет контроль их исполнения, что тоже замечательно.
В третьих, рынок будет избавлен от мошенников, и крупняк просто увеличит объёмы, и ему наконец передадут текущий недострой (!).
 
A

ArtemSaratov

Активный участник
Регистрация
16.08.2004
Сообщения
12 723
Реакции
483
Баллы
83
Дольщики морозят деньги, чтобы застолбить конкретную, ещё не построенную квартиру. Это их выбор.
Теперь за строителей:
1 .....Крупные застройщики вполне могут себе позволить строить многое без привлечения внешнего финансирования. У них достаточно собственных ресурсов. Ибо помимо профита на каждом цикле, они ещё и по налогам "оптимизируются", делая банкротами своих подрядчиков. Просто жажда халявы - заработать %, она такая))) И они пользуются средствами дольщиков, если уж несут))
.....

Вот в этом и есть суть.
Строители придумали схему как два раза денег заработать.
И власти, вместо того, чтобы урегулировать "по цивилизованному" решили пойти путём "как обычно" - обложили, грубо говоря, двойным оброком.

иными словами - примазались к чужой способности два раза делать деньги.

Что в итоге - в итоге дольщики платят "за два бизнеса" строителей, а теперь будут платить "за еще одного желающего примазаться" в виде посредников.

Вы всё еще считаете, что это "цивилизовано" ??
 
A

ArtemSaratov

Активный участник
Регистрация
16.08.2004
Сообщения
12 723
Реакции
483
Баллы
83
Знаешь, я крамолу выскажу. Но новострой....подешевеет от этого.
Суть в том, что система станет гораздо прозрачнее. Если будет привлекаться финансирование от уполномоченных банков, то во-первых это % за использование денег, то есть застройщик будет заинтересован быстрее сдавать объект. А не как сейчас... когда один объект могут и тормознуть.......

Я в этой теме не силён от слова "вообще", но.
Из личных наблюдений - все знакомые, которые "пляпались" в долгострой в Саратове плачут кровавыми слезами.
Ой-ой, денег отдал, уже полгода/год/три а хаты нет.

Все знакомые которые в Москве - сидят и молятся(!) "хоть бы вляпаться, хоть бы вляпаться, о Великие Силы! Пошли мне ЗАДЕРЖКУ!!"
Почему?
Потому что день просрочки - это так много денег, что полгода ожидания и людям денег на ремонт легко хватает.

Поэтому "как сейчас - могут и тормознуть" - это что-то "местечковое".

Иными словами - всё нормально у строителей, сами они спешат сдавать даже в текущем правовом поле.
 
A

ArtemSaratov

Активный участник
Регистрация
16.08.2004
Сообщения
12 723
Реакции
483
Баллы
83
Знаешь, я крамолу выскажу. Но новострой....подешевеет от этого.
..... Во-вторых, наверняка будут ковенанты, привязанные к % готовности объекта и будет контроль их исполнения, что тоже замечательно.
.....

Мне такую байку рассказывали - в Германии ипотека "оченьМалоПроцентов".
Но когда ты хочешь строить дом, то банк рассматривает (помимо всего остального) документацию на стройку дома.
И каждые 5 рядов кирпичей приходит мужик из банка, смотрит на уложенные ряды кирпичей, смотрит хорошо ли положили - и даёт отмашку строить дальше тебе.
Если пришел в день ИКС, а у тебя 7 рядов - будешь снимать.


Вот это цивилизовано - банк дал строителю "бабло" на проект, в котором можно "кинуть по пути, потому что путь долгий".
А посему "проситель денег" и "даватель денег" встречаются на путевых вехах и решают что делать дальше - следят за качеством.

Иными словами, если бы приняли закон, по которому дольщик ("даватель денег") приходил каждый 2 четверг каждого 2го месяца и подписывал застройщику ("просителю денег") разрешение строить на его деньги дальше - вот это было бы нормально и цивилизовано.
Если не подписал - манибэк.

Тогда бы небыло вариантов "мы тут котлован 4 года будем рыть, а потом за неделю дом успеем возвести".

Сейчас же ситуация такая:
1.Дольщик даёт денег строителю;
2.Строитель делает с ними что хочет. Иногда строит дом.

Будет ситуация такая:
1.Дольщик даёт денег посреднику;
2.Посредник делает с ними что хочет. Иногда посылает строителю домов.

Какая принципиальная разница для дольщика?
Ну, кроме подорожания?
:)
 
П

Пиво

Активный участник
Регистрация
20.12.2011
Сообщения
10 952
Реакции
220
Баллы
63
Я в этой теме не силён от слова "вообще", но.
Из личных наблюдений - все знакомые, которые "пляпались" в долгострой в Саратове плачут кровавыми слезами.
Ой-ой, денег отдал, уже полгода/год/три а хаты нет.

Все знакомые которые в Москве - сидят и молятся(!) "хоть бы вляпаться, хоть бы вляпаться, о Великие Силы! Пошли мне ЗАДЕРЖКУ!!"
Почему?
Потому что день просрочки - это так много денег, что полгода ожидания и людям денег на ремонт легко хватает.

Поэтому "как сейчас - могут и тормознуть" - это что-то "местечковое".

Иными словами - всё нормально у строителей, сами они спешат сдавать даже в текущем правовом поле.


ээээ ещё раз.
В саратовской практике есть такое, что можно отсудить денег за задержку сдачи объекта?
 
lёshik

lёshik

Активный участник
Регистрация
16.06.2012
Сообщения
2 907
Реакции
889
Баллы
113
Пиво, я вот никак не пойму, если, как вы говорите, у СК образовался жирок, тогда зачем строителям банки? Они могут на свои средства построить квартиры и продавать их. Если государство хочет навести в этой сфере порядок, логичнее было бы вообще ни при каких обстоятельствах не привлекать деньги дольщиков. Дом сдан - квартиры начинают продаваться. Точка. А если бы государство действительно озаботилось заботой о дольщиках, то, как уже сказал ArtemSaratov , приняло бы карательные законы, чтобы неповадно было воровать. А так на мой взгляд здесь просматривается лохматая рука банковского лобби.
 
Верх Низ