После длительного отсутствия активности на рынке жилья повышенной комфортности в дорогой сегмент возвращаются покупатели. По словам риэлторов, большинство обращений теперь заканчиваются покупками, а не останавливаются на стадии просмотров. Однако о массовом интересе говорить пока рано: спрос по-прежнему зависит от конкретного объекта и его потребительских характеристик.
В поисках клиента
На протяжении 2009 года рынок жилья бизнес-класса и элитной недвижимости пребывал в состояние анабиоза - спал в ожидании посткризисной оттепели. За это время в сегменте произошли разительные перемены. К примеру, предлагаемые объекты четко разделились на две категории: жилье, являющееся действительно эксклюзивным, и объекты бизнес-класса, ранее позиционировавшиеся как «элита». Последние в условиях кризиса прошли переоценку и стали продаваться значительно дешевле (иногда скидка достигала 50%), и именно к ним наблюдалось существенное снижение покупательского интереса. А вот в сегменте жилья, отвечающего всем критериям элитности, сохранялась некоторая стабильность - резкого падения цен не произошло ни на одном сколько-нибудь значимом объекте. В некоторых случаях на вторичном рынке такие объекты просто исчезали из продажи «до лучших времен».
«В настоящий момент ситуация в сегментах жилья бизнес-класса и элитной недвижимости несколько улучшилась, хотя по количеству сделок на докризисный уровень рынок пока не вышел. Тем не менее чувствуется оживление как спроса, так и предложения», - констатирует Татьяна Акгаева, специалист по элитной недвижимости агентства «Итака».
Основное падение спроса в дорогих сегментах пришлось на первичный рынок, а точнее, на объекты нулевой стадии строительства. В то же время дома в высокой стадии готовности продолжали пользоваться спросом у соответствующего класса покупателей.
«Динамика спроса в сегменте элитного жилья начиная с лета 2009 года выглядела следующим образом: низкий покупательский спрос во втором-третьем кварталах, заметное увеличение спроса в конце 2009-го и в первом полугодии 2010 года, достигшее показателей докризисного периода, затем традиционное сезонное затишье летом 2010-го и оживление спроса с началом сентября», - отмечает Светлана Петрова, руководитель отдела по работе с недвижимостью ГК «Балтийский Монолит».
В целом, по данным информационно-аналитического отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в августе 2010 года в продаже на первичном рынке находилось 43 элитных объекта. Большинство (35 объектов) - в высокой степени готовности. «За период 2007-2009 годов наибольший объем выведенного жилья пришелся на 2008-й - 187,9 тыс. кв. м. С началом кризисного периода объемы выхода новых объектов на рынок сократились, в том числе и в сегменте элиты. Так, за семь месяцев 2010 года в продажу было выведено лишь 51,6 тыс. кв. м нового жилья элитного сегмента (пять жилых комплексов). Наиболее крупные из них возводятся компанией «Возрождение СПб», - рассказала Наталья Городчук, руководитель информационно-аналитического отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».
Без предела
Исходя из этого эксперты предсказывают в ближайшее время существенный дефицит предложения в сегментах дорогого жилья, особенно ощутимый на первичном рынке. «Объем предложения действительно сократился по сравнению с прошлым годом, многие дома уже сданы или будут достроены в ближайшее время, а вот объекты, замороженные во время кризиса, реализуют не ранее чем через два-три года. Поэтому дефицит жилья на рынке элитного домостроения скоро будет заметен», - рассуждает Светлана Петрова.
В настоящий момент наибольший объем предложения строящегося элитного жилья и жилья бизнес-класса сконцентрирован в Центральном районе города - 54,8%, по данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». В Петроградском районе возводится 29% жилья повышенной комфортности, в Курортном - 11,8%, в Пушкинском - 4,5%. Традиционные места, в которых расположены элитные квартиры вторичного рынка, - Золотой треугольник (особенно набережная Мойки), первые линии Васильевского острова, ряд адресов Петроградской стороны, некоторые комплексы Крестовского и весь Каменный остров.
Большую долю в предложении элитной недвижимости на первичном рынке занимают трехкомнатные квартиры - 39,7% от общего объема представленных вариантов, отмечает Наталья Городчук. «Большинство квартир предлагается в ценовом диапазоне 150-300 тыс. руб. за кв. м. Дорогих квартир в диапазоне от 300 тыс. руб. за квадратный метр мало - всего 17%. В основном в ценовых диапазонах от 300 тыс. руб. за кв. м предлагаются трех-пятикомнатные квартиры, предложение одно-двухкомнатных квартир ограничено», - рассказывает эксперт. На вторичном рынке цены на элитное жилье еще выше и могут достигать 450-500 тыс. руб. за кв. м, а по отдельным объектам даже больше.
Сроки, в которые сегодня продают элитные объекты, сильно варьируются: от двух-трех месяцев до полутора лет. Однако на некоторые объекты первичного рынка еще до официального начала продаж формируется лист ожидания. Таким образом, они распродаются, не попадая на открытый рынок. А вот элитные объекты с недостатками или очень дорогие апартаменты продаются как правило уже после ввода объекта в эксплуатацию. Срок продаж дорогих квартир на вторичном рынке варьируется от нескольких месяцев при правильном продвижении объекта и грамотном соотношении цена-качество до нескольких лет, пока не найдется подходящий покупатель.
Нацеленный интерес
Однако, несмотря на увеличившиеся по сравнению с периодом двухлетней давности сроки экспозиции объектов, спрос в данных сегментах растет, и по некоторым вариантам уже достиг докризисного уровня, уверяют эксперты. В числе причин, вызвавших оживление интереса, они называют возникший в результате кризиса отложенный спрос и дефицит строящегося жилья. Но цели, для которых в последний год приобреталось жилье в этих сегментах, претерпели существенное изменение.
«Если раньше квартиры нередко покупались с инвестиционной целью, то сегодня жилье чаще приобретают для собственного проживания, соответственно, и предложения рассматривают более тщательно и долго. Кроме того, на первый план вышло соотношение цена-качество, в котором значительную роль стали играть интересное архитектурное решение проекта и продуманное планировочное решение квартиры», - уверена Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость».
Поэтому, выбирая между объектами первичного и вторичного рынков, покупатели сегодня предпочитают современные новостройки, однако рассматривают все интересные варианты, имеющиеся в продаже. «Наряду со строящимся жильем спросом сегодня пользуется предложение вторичного рынка в комплексах, построенных в последние годы, например, «Монблан», «У Ростральных колонн», «Ориенталь», «Петроградский эталон». А вот на «Петербургскую коллекцию» и «Серебряные зеркала» ажиотажного спроса нет. На Крестовском смотрят все, но покупают квартиры в домах, расположенных как можно дальше от парка, - в данном сегменте близость метро не есть преимущество жилого комплекса. На Васильевском острове людей интересуют комплексы «Финансист» и «Новая История», - отмечает Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН».
Такой важный фактор выбора, как цена, по-прежнему остается одним из главных критериев в сегменте жилья бизнес-класса. В то же время в сегменте эксклюзивного элитного жилья он не является определяющим, уверена Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». Кроме того, в последний год покупатели стали более требовательными и к качеству предлагаемого жилья, на которое в данных сегментах и раньше обращалось пристальное внимание. Так, в число обязательных опций для жилых комплексов этих сегментов сейчас входят подземный паркинг, система охраны и контроля доступа на территорию, современные инженерные решения дома, оборудование от иностранных производителей и т. д. Другими словами, покупатели дорогих квартир предпочитают сразу получить качественные опции, которые потом не нужно будет менять, - начиная от марки радиаторов и заканчивая окнами и системой замков на входной двери.
их земля, строители потом расплатяться квартирами
