На прошлой неделе госбанки впервые признали, что не собираются всерьез заниматься строительством и планируют избавиться от непрофильных активов. Пока речь идет лишь о ВТБ, аккумулировавшем доли в крупнейших девелоперских компаниях, однако не исключено, что вскоре за ним последуют и другие кредиторы.
В интервью газете «Коммерсант» заместитель президента-председателя правления ВТБ Андрей Пучков заявил, что банк не намерен создавать на базе компаний «Дон-Строй Инвест» и «Система-Галс» крупный девелоперский холдинг, объединив застройщиков: «Эти компании разные и по своим проектам, и по составу акционеров». В этих словах еще нет ничего из ряда вон выходящего. Однако, уточнил председатель правления, стратегия банка предусматривает выход из непрофильных активов, в том числе из девелоперского бизнеса. И вот эту новость можно считать бомбой. Дело в том, что во время кризиса огромное количество строительных активов перешло на баланс крупнейших кредиторов - ВТБ и Сбербанка. В апреле 2009-го бывшие владельцы «Системы-Галс» договорились о продаже основному кредитору - ВТБ - 51% акций за 60 руб. на условиях реструктуризации долга. Это стало первым примером вхождения в капитал застройщика крупного госбанка. Позже банку должны были отойти все жилые проекты другого девелопера – «Дон-Строя», переведенные для этого на баланс дочерней структуры – «Дон-Строй Инвест». Аналогичным образом действовал Сбербанк, который для управления активами в сегменте недвижимости даже создал специальную структуру – «Сбербанк Капитал». В частности, крупнейшему финансовому учреждению страны досталась часть проекта «Город столиц» от Capital Group, доля в проекте «Рублево-Архангельское», а также недвижимые активы нескольких розничных сетей («Алпи», «Мосмарт»). Участники рынка гадали, что банки станут делать с новоиспеченной собственностью. Ведь несмотря на кажущуюся привлекательность, строительные активы обещают стабильный денежный поток только в отдаленном будущем, а в краткосрочной перспективе являются крайне тяжелыми и весьма негативно влияют на текущую отчетность.
Эксперты в один голос утверждали, что от «недвижимых» активов, скорее всего, банки будут избавляться. В качестве одного из возможных решений называли продажу стратегическому инвестору, хотя было совершенно непонятно, кто купит огромные строительные проекты в такое сложное время. Положение не изменилось и тогда, когда наметился выход из критической ситуации и в Москве начал гигантскими темпами расти спрос на жилье. Единственным выходом для банков стало бы создание собственных управляющих компаний. По рынку поползли слухи, что ВТБ и Сбербанк скупают на огромные зарплаты специалистов по недвижимости. Правда, никаких официальных подтверждений не поступало, соответствующие объявления на сайтах банков не появлялись. Заинтересованные объясняли это тем, что «такие вакансии» в открытое предложение не выходят. И никого не интересовало, каким образом банки будут окупать все свои многочисленные проекты, при том, что строительство для них - направление непрофильное, их дело - выдавать кредиты и привлекать депозиты. Нестыковку участники рынка объясняли наличием в структуре госбанков дочерних компаний - «Сбербанк Капитал» и «ВТБ Капитал». Более того, в начале августа «Ведомости» написали, что ВТБ намерен создать управляющую компанию, которой перейдут активы, доставшиеся от застройщиков. Планировалось, что в состав УК может быть включена компания «ВТБ-девелопмент», которая занимается петербургскими проектами банка.
Несколько дней назад на этих слухах фактически был поставлен большой жирный крест. Как заявил «Коммерсанту» представитель ВТБ, утверждена новая схема вхождения в акционерный капитал компании «Дон-Строй Инвест», реализующей жилые проекты «Дон-Строя». Кредитор решил отказаться от контрольного пакета и ограничиться малой долей. Ранее сообщалось, что банк получит в счет долга 50% плюс одну акцию «Дон-Строй Инвеста». Более того, сделка была одобрена ФАС. Однако теперь ВТБ согласен на 20%. Он также планирует финансировать завершение строительства 11 жилых комплексов «Дон-Строя» общей площадью более миллиона квадратных метров. До конца года будут введены в строй восемь объектов. Осенью ВТБ готов обнародовать новую стратегию продаж жилья: имеются планы по совместной работе с ВТБ-24 по предоставлению ипотеки потенциальным покупателям квартир компании. Кроме того, разрабатывается система, гарантирующая клиентам исполнение обязательств со стороны застройщика. Как объясняют банкиры, «сейчас менеджмент «Дон-Строя» выстроен правильным образом, что позволяет рассчитывать на своевременные платежи от застройщика». К такому выводу в ВТБ якобы пришли после тщательного аудита компании.
На практике это означает одно: госбанкам, как и предсказывали умные головы, масштабный девелопмент в принципе неинтересен. Если частные организации вроде «Альфа-банка» могут зарабатывать деньги на чем угодно, включая перекупку строительных долгов, то для госбанков такая стратегия просто недопустима. Более того, вызывает недоумение, почему у руководства ВТБ еще никто не спросил, каким образом госбанк оказался кредитором такого проекта, как «Дом на Мосфильмовской», несмотря на несогласованную высотность. Конечно, строители скажут, что так работают все кредиторы. Возможно, но госбанк так работать не может. К тому же остается непонятным, для чего ВТБ так активно наращивал портфель девелоперских кредитов и сам себя загонял в ловушку. Отчасти в этом виноваты федеральные власти, по слухам, требующие от банка роста кредитования в строительном секторе. Однако даже в этом вопросе нужно соблюдать баланс. Теперь ВТБ остается только снова и снова финансировать жилье бизнес-класса, которое сейчас никому не нужно. Впрочем, выход из ситуации уже найден. Как неоднократно заявлял министр финансов Алексей Кудрин, госбанки рано или поздно будут приватизированы, и в первую очередь это коснется ВТБ. Видимо, именно так и будут покрыты возможные убытки от кредитования строителей.
http://realty.irr.ru/articles/week_theme/4c6a9194b0bdb0030b000000/
все будет хорошо !
