А кто сказал, что запрещено? Есть понятие целесообразности и оценщик вправе сам выбрать метод оценки обьекта.
это и даёт ему огромное поле для махинаций, что в связке с его заинтересованностью "урвать заказ" превращает всё это в ядрёную смесь
Я был бы вам искренне признателен, если бы вы нашли мне оценочную компанию которая выполнит один из заказов который мне сейчас предлагают.
я к сожалению в текущий момент времени живу в Москве, и связи с Саратовскими оценщиками подрастерял, но уверен Вы сами сможете их найти если отфильтруете на сайте
http://www.kommersant.ru/bankruptcy/ саратовских конкурсных управляющих, и пробежитеь на адекватность выставленных цен. Дальше придите к данным управляющим и попросите предоставить оценку. Посмотрите на "авторов" данных оценок, и можете смело к ним приходить и рассказывать что от них хотите.
Если же регион не важен, то приезжайте в Мск, готов даже с Вами лично сходить к местным оценщикам. Уверен проблем не будет.
При оценке чего либо( уж квартиры не будем трогать, это мелко слишком) все три подхода в оценке не должны различаться между собой более чем на 15% (об этом говорят федеральные стандарты) Вы можете дисконтировать до посинения, но куда вы денете сравнимые продажи? И кстати не забывайте про мой заказ, может сделаете, вполне приличные деньги платят. Правда в случае чего оценщик сядет лет на 10.
Я был бы Вам чрезвычайно признателен если бы Вы мне рассказали что же это за федеральные стандарты. А так же хотелось бы узнать Ваше мнение как "профессионала" в этом вопросе. Что же делать оценщику если три разных метода показывают результаты отличающиеся на 15%? Какой из них выбрать? Или вообще такие объекты ему запрещено оценивать?
Готов так же привести в пример один из последних слусаев из практики:
Есть компания
МРСК Северного Кавказа и есть у них уставной капитал состоящий из 29 532 052 акций номиналом 1 рубль. Данная компания является публичной, цена за 1 акцию составляет в текущий момент времени в районе 70 рублей (капитализация 2 млрд. руб.). И есть у этой компании отчётность по РСБУ и МСФО. В отчётности по РСБУ за
2 квартал стоимость чистых активов по состоянию на 1 июля 2011 г составляет 17 млрд. рублей (п. 2.1.1 отчётности). У компании есть несколько дочек (Дагэнерго самая крупная). Стоимость дочек отражена в отчётности по номиналу (т.е. переоценку с момента вхождения в уставной капитал не проходила).
В разделе 3.6.1 указаны устновные средства компании (в тырах):
Здания 1 499 760
Сооружения 2 557 844
Машины и оборудование 5 217 095
Передаточные устройства 11 622 548
Транспортные средства 366 251
Производственный и хозяйственный инвентарь 18 570
Земельные участки 1 686
Другие виды основных средств 12 814
Итого: 21 296 568
Разница между итого и СЧА это кредиторская задолженность. ПОнятно что данные суммы также не отражают реальную стоимость активов, именно из-за особенностей начисления амортизации, а не приведение активов к рыночным ценам. Понятно что стоимость активов так же значительно занижена. Компания зарабатывает чистую прибыль по РСБУ 2 млрд. рублей в год (т.е. размеру своей капитализации), но по МСФО прибыль чистая снижается до 100 млн. рублей (из-за того что Дагэнерго генерирует убытки).
Это входные данные. Необходимо оценить стоимость данной компании.
По методу сравнения прадаж нужно брать рыночную капитализацию, ну и можно сравнить с аналогичными компаниями (Холдинг МРСК, МРСК Юга, МРСК Сибири и т.д.). МОжно даже с зарубежными компаниями сравнить. Капитализация составляет 2 млрд. рублей, если смотреть насреднее по Холдингу МРСК, то сумма должна получиться в районе 4 млрд. рублей. Если же сравнивать с зарубежными компаниями то цена должна составить более 20 млрд. рублей (но там другое ценообразование на услуги подобных компаний, поэтому использовать данный способ было бы нецелесообразно).
Самый правильный вариант по мнению большинсва оценщиков использующих данный метод будет всё таки использование рыночной капитализазации эмитента (т.е. 2 млрд. руб.)
Дальше попробуем оценить компанию по дисконтирования. Первый вопрос это какую отчётность брать РСБУ или МСФО. Цифры отличаются в десятки раз. Если берём цифры по РСБУ, то компания должна быть оценена примерно в 24 млрд. руб. (безрисковую ставки принял за ставку рефинансирования ЦБ = 8,25%, хотя было бы более правильным использовать доходность ОФЗ).
Если же брать отчётность по РСБУ, то компания должна стоить 1,2 млрд. рублей.
Естественно мы упростили задачу посчитав что прибыль величина постоянная и не меняется из года в год (что не так). Если же делать прогнозы на будущее, то вариантов махинаций тут миллион, а цены можно устанавливать любые.
Дальше попробуем оценить компанию путём использования метода остаточной стоимости. ПО идее мы должны взять стоимость чистых активов за справедливую стоимость. Получаем цифру в 17 млрд. рублей (и это кстати не учитывая активы которые учитываются в МСФО.
Итак получили несколько цифр:
-метод сравнения правдаж 2 млрд. руб.
метод дисконтирования 24 млрд.
-метод остаточной стоимости 17 млрд. рублей.
Раньше кстати ещё любили оценивать компанию по номиналу, т.е. 29 млн. руб.
Какую в итоге цифру выбрать для оценки справедливой стоимости? Цифры отличаются больше чем на 15%
На практике скажу, что компания оценщик, выбрала цифру 2,7 млрд. рублей. Что ниже СЧА. И из расчёта 92.50 рублей за акцию, и по данной цене предложили провести доп. эмиссию, увеличив уставной капитал в 2.5 раза.
Как Вы считаете правильно ли оценщик оценил компанию? Я считаю что нет. А вот доказать это суду практически невозможно.
ч.т.д.
и таких примеров много
