Как сейчас купить квартиру?

[Тин]

Алекс777
не думаю,что будет дешево
у Тина спроси про тот дом,где то встречал,кто его строит

Именно в этом доме не приходилось ничего продавать, не особо в курсе про него. Почему-то.

 

[VIKT0R]

Я бы сюда не написал, но сейчас залез на сарбк, а там ooh_lol:
То ли одно агентство выставило все свои комнаты, то ли прошел слух какой-то и все начали сбывать свои комнатки. А может и банки стали истребовать мелкие кредиты на машины и т.п.
Причем, многие продаются еще с осени, цена не двигается. Осенью не было такого количества.

А теперь по ипотеке. Мой окончательный расчет сводится к тому, что брать ее на более чем 10 лет нельзя. Наша экономика еще молодая. В идеале - не более 5 лет.
Но блин зарплата нужна большая. Даже не зарплата, надо иметь свое ремесло.
Исходя из цен, надо иметь в кармане более 50% первоначального взноса.
Сбербанк дает под 16.5% в итоге (со всеми комиссиями). Гворят, что в 2010 будет снижение ставки до 11%. Это даст экономию 1-1.5 тыс. руб в месяц на каждые 500 тыс. кредита при полном сроке 10 лет.

В то же время подтвердилась информация, что крупные компании сокращают штат. Значит, они не рассчитывают на увеличение денежных поступлений в ближайшем будущем. Сокращением сводят под ноль убытки. А потом, через год-два выйдут в плюс.
Может, это с кризисом и не связано, но в милиции -20% (300 тыс.), на почте -8% (33 тыс. в 2010, в 2009 тоже сокращали, притом не почтальонов, а управление), в сбербанке -25% сотрудников будет сокращено до 2012 года. Это то, что попало в новости.

 

[Andrey Ford]

кризис продолжается и набирает обороты, не смотря на трендения наших правителей по телевизору

 

[VIKT0R]

Про состояние Автоваза как-то не хорошо говорят (вообще я не готов отдать за ВАЗ-Патриот 800 тыс. руб., а за 14-ю 230 тыс. руб).
С другой стороны рынок дешевых б/у российских авто поднялся на 15%. Именно российских 9, 10, 12, 14. Опять же, исходя из данных сарбк. Что косвенно говорит о дефиците денег в рабочем классе.
Значит, все-таки сокращения. Возможно, выброс на рынок дешевых объектов (комнат) это ход АН. Купил в кредит что-то или с предками поругался, а лучше развелась т.к. муж-гад сокрещен. Продал квартиру, купил жилье на остаток денег.
Ведь по сути где целевая аудитория, имеющая 600 тыс. руб. и мечтающая жить в коммуналке, а не в квартире за 900?

 

[AV]

Ведь по сути где целевая аудитория, skip

Сложно сказать, сам мониторю рынок постоянно, вот касательно новостроек могу сказать точно, рядом с моим домом строят новый дом, сейчас там ведут внутренние работы (отделка, электрика и тд) так вот я ради интереса подходил в офис СК "Новый век" (застройщик) и что вы думаете? квартир в продаже нет, всё раскупили. Чувствую будет дифицит новостроек в 2010-2011 г А дешёвая вторичка вымылась ещё осенью 2009. Всё что осталось в цене падать не будет, а вот новострой поднимиться я думаю на 10%.

 

[Andrey Ford]

Сложно сказать, сам мониторю рынок постоянно, вот касательно новостроек могу сказать точно, рядом с моим домом строят новый дом, сейчас там ведут внутренние работы (отделка, электрика и тд) так вот я ради интереса подходил в офис СК "Новый век" (застройщик) и что вы думаете? квартир в продаже нет, всё раскупили. Чувствую будет дифицит новостроек в 2010-2011 г А дешёвая вторичка вымылась ещё осенью 2009. Всё что осталось в цене падать не будет, а вот новострой поднимиться я думаю на 10%.

про это уже писалось в прогнозах, практика начинает это подтверждать
люди пытаются еще сесть в ушедший поезд, ища по дешевке новые квартиры в сданных домах,да еще бы и с ремонтом

 

[VIKT0R]

Я в новостях слышал, что на 6-м квартале начнется строительство очень дешевого дома. Подороже - у галантерейной фабрики шелдом будет сваи забивать (не проверено).

А по поводу дешевых новостроек, правда, скупают. Но у застройщиков обычно их и не остается. Надо застройщиков спрашивать, кто из инвесторов скупил. А потом идти туда. Обычно застройщики дают им большой дисконт. Те же продают за цену чуть меньшую, чем у застройщиков, постепенно ее повышая по мере постройки дома.

Для настоящего покупателя, не имеющего всех средств на покупку, новострой купить малореально.
Если новострой поднимется в цене (предложение), то и предложение на вторичке тоже поднимется. Однако, это не означает, что их будут покупать.
1. Ипотеку не дают под залог ДДС. А если дадут, то проценты будут мама не горюй.
2. Причина продажи вторички сейчас обычно в изменении жилых условий. Продавцы ставят ценник у гостинки 23кв.м как у новостройки 37кв.м. Они даже не рассчитывают ее продать. Они надеятся, что если продадут, переедут в новую площадь.
Читаешь объявление "свободная, ЧП", приходишь - а там живут и еще не выписались. Уже не говорю про "хор. сост." и "евроремонт", который сделан 7 лет назад и уже щекотурка отваливается. Но первое место занял "по ипотеке не хотим продавать, нам деньги нужны сейчас, чтобы купить другую. А то ведь там дадут после регистрации" - ага, как же. А кто вообще дает деньги продавцу ДО регистрации???

 

[Lucka]

Но первое место занял "по ипотеке не хотим продавать, нам деньги нужны сейчас, чтобы купить другую. А то ведь там дадут после регистрации" - ага, как же. А кто вообще дает деньги продавцу ДО регистрации???

до регистрации чего? по-моему, деньги всегда деньги отдаются в день сделки, а свидетельство покупатель получает только через неделю. Т.е. если ты покупатель - то в день сделки у тебя нет уже ни денег, ни пока что документа о собственности, расписка одна только. Вроде так, или я ошибаюсь?

При ипотеке, большинство банков переводят деньги после регистрации . Т.е. ситуация обратная - у продавца в день сделки денег еще нет, а договор-купли продажи подписан уже. Только договор от банка на руках, меня бы это тоже нервировало.

И еще - когда я продаю, чтобы что то купить - я стараюсь это сделать практически одновременно, и ждать неделю не желаю. Когда цены росли как грибы после дождя неделя ожидания денег могла быть критической.

Мы в свое время точно так же отказывались продавать по ипотеке, именно по озвученной вами причине, ибо нафик не надо связываться. Что вас так удивляет?

 

[Andrey Ford]

сейчас скупок как таковых нет, строители расплачиваются квартирами за работу или стройматериалы
частный инвестор выкупает оставшиеся дешевые квартиры 1к и 2к не больших площадей, но хорошей планировки, опять все зависит от места
дешевыми были только новостройки в Солнечном,Юбике и может в Заводском,
Центр как то очень уж дешевым не был
рынок практически дна достиг, Солнечный в 2008-2009г новострой отдавали по ценам 2006г, так что уровень цен на сданное жилье там будет еще таким же 2-3 года

 

[Andrey Ford]

до регистрации чего? по-моему, деньги всегда деньги отдаются в день сделки, а свидетельство покупатель получает только через неделю. Т.е. если ты покупатель - то в день сделки у тебя нет уже ни денег, ни пока что документа о собственности, расписка одна только. Вроде так, или я ошибаюсь?
При ипотеке, большинство банков переводят деньги после регистрации . Т.е. ситуация обратная - у продавца в день сделки денег еще нет, а договор-купли продажи подписан уже. Только договор от банка на руках, меня бы это тоже нервировало.
Мы в свое время точно так же отказывались продавать по ипотеке, именно по озвученной вами причине, ибо нафик не надо связываться. Что вам так удивляет?

пока не прошла регистрация, догвор может быть расторгнут, да и ты остаешься еще собствеником
если не прав,ТИН поправит

 

[Lucka]

пока не прошла регистрация, догвор может быть расторгнут, да и ты остаешься еще собствеником если не прав,ТИН поправит

Ну да, но все равно переживания лишние. И еще люди часто покупают взамен что то - так нафига им ждать денег еще неделю? Желательно это делать одновременно.
И лишние куча документов иногда надо предоставлять ипотечникам. Нас в свое время покупатели от кит-финанса так измучили кипой совершенно непонятных идиотских справок, что после месяца возни с ними, после затребования очередной справки, смысла которой даже в самом банке не смогли точно рассказать - мы их просто послали.

 

[Andrey Ford]

Ну да, но все равно переживания лишние. И еще люди часто покупают взамен что то - так нафига им ждать денег еще неделю? Желательно это делать одновременно.

ну это если сразу взамен
а так деньги сейчас не столь уж часты, так что зачем разбрасываться,пускай и по ипотеке

 

[Lucka]

а так деньги сейчас не столь уж часты, так что зачем разбрасываться,пускай и по ипотеке

сейчас то да, мы свою так и продали по ипотеке этим летом.
Но когда продавали другую ранее, до кризиса, с ипотекой старались не связываться, ибо было много желающих с деньгами. Так нафига это продавцу?

 

[Тин]

А кто вообще дает деньги продавцу ДО регистрации???

К сожалению, в Саратове давно и прочно укоренилась практика, что денежный расчет производится при подписании договора и сдаче его в УФРС (рег палату), то есть именно ДО регистрации (регистрация проводится в течение 2 недель при обычной сделке). Более того, даже многие банки выдают деньги либо до сделки, либо после подписания договора и сдачи в палату, но в этот же день, на основании расписок из палаты (то есть - опять же ДО регистрации договора и перехода права).
Практика очень плохая и неприятная, так как 2 недели покупатель по сути дела в "подвешенном" состоянии, хотя и факт передачи денег отражен в договоре. Москвичи-клиенты в шоке.
но вы попробуйте потребовать иного))) Банковскую ячейку или какой-то другой вариант... Мало кто согласится, более того - просто искренне не поймут. Только, если очень уж неликвидный объект и неглупый продавец попадется, желающий не упустить свой шанс...

 

[vb-]

но вы попробуйте потребовать иного))) Банковскую ячейку или какой-то другой вариант... Мало кто согласится, более того - просто искренне не поймут. Только, если очень уж неликвидный объект и неглупый продавец попадется, желающий не упустить свой шанс...

А если, например, заключить договор по которому деньги переводятся по б/н в момент регистрации права и отнести копию договора в банк? Ну или как-то так.

 

[Тин]

А если, например, заключить договор по которому деньги переводятся по б/н в момент регистрации права и отнести копию договора в банк? Ну или как-то так.

Да варианты есть, довольно много. Но они все требуют телодвижений сторон и риэлтеров. К сожалению, не все люди (клиенты, то есть стороны сделки), и не все риэлтеры у нас развитые и адекватные и могут всерьез рассатривать варианты. Говоришь им это, а в ответ искреннее, подчеркиваю - искреннее - удивление: чего вы там придумаваете? всегда так делалось и будем так, иначе идите ищите другой объект. И еще тебя же считают за идиота, разрушающего сделку....

 

[VIKT0R]

К сожалению, в Саратове давно и прочно укоренилась практика, что денежный расчет производится при подписании договора и сдаче его в УФРС (рег палату), то есть именно ДО регистрации (регистрация проводится в течение 2 недель при обычной сделке).

А может ли продавец в единоличном порядке во время этих двух недель забрать документы из регпалаты, чтобы сделка сорвалась. Попросту кинуть?

И еще немаловажный вопрос в этом случае - страховка титула.
Она происходит после регистрации сделки или до?
Как она может происходить до, если прав на квартиру еще нет.

 

[Тин]

А может ли продавец в единоличном порядке во время этих двух недель забрать документы из регпалаты, чтобы сделка сорвалась. Попросту кинуть?

Мыслите верно. Любая из сторон может написать заявление на приостановку регистрации. При реально злом умысле продавцов - итогом могут стать бесконечные суды.

И еще немаловажный вопрос в этом случае - страховка титула.
Она происходит после регистрации сделки или до?
Как она может происходить до, если прав на квартиру еще нет.

После.
Кроме того, опять же - в Саратове особо не принято без требований кого-либо (кредитующих банков и пр) страховаться, а во-вторых, не доверяю я страховым компаниям в подобном виде страховки (как и во многих других в общем-то). Не верю, что в случае чего просто так легко и просто выплатят. Найдут к чему придраться по-любому. Ну, слава богу, не сталкивались пока, прецедентов не было.

 

[VIKT0R]

Тин, спасибо за ответ.

Кстати, нашел полуторагодовалую статью

16.06.2008
Последнее обновление ( 04.08.2008 )
Конец весны и начало лета не преподнесли нам ни каких сюрпризов. Коррекция на рынке продолжается, как я уже писал, ипотечный кризис в России сильно потянул рынок вниз. С рынка ушло большое количество мелких игроков. Медленное падение цен скорее связано с субъективными факторами, чем с объективными. Дело в том, что инвесторы категорически не желают терять деньги, они цепко держат цены и пытаются даже играть на повышение. В настоящее время, на июнь месяц 2008 года, средняя цена на метр квадратный в Саратове составляет 48300 рублей, что уже само по себе меньше чем в мае 50200. Тенденция падения скорее всего сохранится до октября-ноября, когда оставшиеся инвесторы начнут покупать.
Отметим, что с наступлением мая рост цен на недвижимость в Москве так же продолжает сбрасывать обороты. Так прирост московского индекса стоимости жилья составил менее 0,7%, что не идет ни в какое сравнение с темпами подорожания квартир, имевших место в течение первых месяцев этого года. Более того, прирост рублевого индекса стоимости жилья вообще практически отсутствует. Падение цен не компенсируется ростом инфляции, в то же время, постоянное повышение спроса на московскую недвижимость сильно подталкивает рынок вперед. Поэтому московский рынок реагирует на ипотечный кризис без обвала. Таким образом, даже в Москве, повышение стоимости квадратного метра носит во многом остаточный характер, что совершенно естественно для инертного рынка недвижимости.

Подведем итог. Понижение цены на недвижимость будет продолжаться. Осеннее подорожание будет скорее привычкой менять ценники, и думаю, не будет иметь серьезных объективных причин, в связи с чем, в октябре - ноябре цены поднимутся, к декабрю 2008 - январю 2009 неизбежно последует коррекция.

50 тысяч за кв.метр в начале 2008 года в Саратове - это круто. Что-то мне все больше и больше начинает казаться, что все это повышение стоимости квартир - банальная схема выуживания денег у мелких "инвесторов". У тех, кто "накопил" во время и в первые годы после кризиса '98 и не знал куда деть, боясь их обесценивания. Как бабушки скупали соль или недавно йод или совсем недавно минералку. С развитием свободного доступа к информации (интернета) в таких масштабах этого может и не повторится. По-человечески жалко тех, кто купил квартиры на пике в ипотеку на 15-20 лет.

В целом по области задолженность по жилищным кредитам на 1.04.2008 составила 8,6 млрд. рублей, в т.ч. по ипотечным - 7,5 млрд. рублей, что в 2,5 раза и в 3,0 раза соответственно выше задолженности на 1 апреля прошлого года. За I квартал т.г. задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 11,7%, а по ипотечным - на 15,8%. Очевиден более быстрый рост ипотечного кредитования по сравнению с жилищным кредитованием в целом, что можно объяснить более удобным обеспечением кредита (недвижимость) и, вследствие этого, более выгодными условиями предоставления. Доля просроченной задолженности в общем ее объеме в течение отчетного квартала увеличилась, оставаясь крайне незначительной (0,05% всей задолженности по жилищным кредитам, в том числе 0,03% по ипотечным, на 01.04.2008).

В марте 2008 года, по оперативным данным, средний размер ипотечных жилищных кредитов составил 1350 тыс. рублей, при этом средний размер кредитов по Стандартам АИЖК составлял 1650 тыс .рублей, тогда как по собственным ипотечным программам - 1300 тыс. рублей. Кредитные организации, выдававшие ипотеку по Стандартам АИЖК, предоставляли кредиты в среднем под 13,1% годовых на срок 15,8 лет, уровень первоначального взноса по этим кредитам был достаточно высок - 38,2%. По собственным программам кредитных организаций ставки в марте были несколько ниже - 12,3%, доля первоначального взноса составила в среднем 18,6%, а средний срок кредита - 17,3 года.
http://ipoteka-saratov.ru/research-and-reviews.php?ELEMENT_ID=465
Июль 2008

 

[VIKT0R]

Предствим масштаб 7.5 млрд.
Пик покупок квартир по ипотеке пришелся на 2007 год, когда цены на жильё были наиболее высоки (покупайте, будет дороже говорили неск. лет назад. Вот люди и накопили превоначалку к '07, видя, что оно дорожает). Прямо игра с акциями какая-то.

Итак, на '07 - задолженность 2.5 млрд., потом увеличилась до 7.5. Значит, увеличилась на 7.5млрд - (2года*2.5млрд) = 2.5млрд.
То есть за год новых должников появилось ровно столько, сколько было по состоянию на '07 год.
Сколько появилось в '08? Ну подставим данные из статьи. Получим средний платеж в 20 тысяч рублей (1.6 млн. кредита на 15 лет под 12% анн. при первоначальном 600 тыс.).
То есть в год надо отдать 240 тысяч в среднем за квартиру. А не отдали.
Разделив 2.5 млрд. на 240 тысяч, получаем 10000 проблемных квартир заемщиков стоимостью по 2.2 млн. В среднем.
Это может быть и коттедж за 6 млн. Тогда 3-4 тысячи заемщиков по 2.2 млн. и 600 владельцев коттеджей по 6 млн. пополнили армию неплательщиков в '08 году.