А давай про историю со сдачей в целом поговорим.Я вот пытался считать и получается что экономика самого процесса какая-то не очевидная.Условная однушка у метро новокосино стоит ~6млн и сдается за ~35 т.р. Вроде бы 7% годовых не считая удорожания хаты, но меня смущает история с ремонтом. Во первых все-таки мой личный опыт говорит что естественный износ есть, и хер ты что получишь со съемщика. Максимум депозит можно зажать, но депозит 35k. Даже если предположить идеальный вариант что ты сдал квартиру одинокой девочке на 2-3 года - за эти 2-3 года все удрочится до такого уровня что нужно будет снова делать косметику. Ну или изначально сдавать "as is", но это риск маргинальных арендаторов и ухудшение ситуации по нарастающей.Косметика в однушку с московскими ценами это 300т.р минимум, что по сути сжирает выручку за год и с 7% годовых мы падаем до 4.Вопрос: где я ошибся с расчетами? Квартиры так сильно не удрачиваются?Ремонт можно сделать дешевле?Сдача по принципу заработать "хоть сколько", а профит с продажи через 10 лет?
Ну изначально экономика другая. Условно лезть на вторичку за квартирой для аренды нет смысла. Ты изначально ищешь квартиру дешевую на котловане условно за 6 студию в ЦАО или в отличном районе. Получаешь прибыль когда квартира выстроится. Либо за 8 ищещь на котловане правильную однуху на распил в ЦАО или в отличном районе. Распил однухи предполагается на две студии по 20-22 метров. Делаешь ремонт, недорогой, но стильный, условно красишь стены в белый цвет, делаешь декор, стильный недорогой диван и прочее. Ремонт недорогой может быть стильный, это подскажет дизайнер.
Пример, не мой, но реальный. Студия в савеловском сити за 6 млн. Ремонт с дизайнером 1.3 млн. Сдача за 70. Эта студия была куплена не на котле, а позже, на котловане эта студия стоила на сколько я помню 3.6 млн. Условно если купить за 3.6+1.3= это 4,9 млн. А сдача за теже 70. Пример еще, студия была куплена за 6 в старом доме, примерно года 3 назад на бауманской недалеко от метро. Сделали дизайн и ремонт в стиле лофт. Сейчас эта студия за 60 улетает в этот же день.
При покупке например однушки за 8 млн условно на шаболовке аппартамент, распил на две студии, в каждой ремонт на 800к за 22 метра. 9600 вложено. В аренду по 40, 45…. 45 +45 = 90 это будет низ рынка, и такая студия будет просто улетать, т.к. получить новое жилье в отличном районе с новым ремонтом более приоритетнее и дешевле чем однушка в соседней пятиэтажке.
Получается уже другая экономика.
Арендаторов нужно конечно выбирать. В высоком сегменте аренды, другие арендаторы. Более приличные, мало бичей. Но правда есть редкие шизофреники) Риски всегда есть. Если уж совсем неадекваты, стены можно перекрасить, полы поменять – это не будет 300к . Ну плюс суд по убыткам никто не отменял. Мы же сдаем русским с гражданством.
И еще что чем хуже район чем хуже ремонт, и чем дешевле цена аренды, устаешь отбиваться от бичей и «индусов» образно и риски больше. Покупать старую однушку за 6 и сдавать ее в этот же день за 35, фиговая экономика. Для аренды лучше брать новые студии и рассматривать 1 человека, который будет только ночевать, типа офисный топ менеджер, холостяк. А таких на рынке пруд пруди. Вероятность что он убьет квартиру меньше и ликвидность выше, т.к. это самое дешевое предложение на рынке, дешевле чем однушка, у арендатора будет выбор условно снять 1ку либо студию дешевле. Таже однушка может предполагать семью в три человека, вероятность что они убьют квартиру выше, т.к. кто то постоянно будет находиться в квартире. А еще хуже двушки или трешки для аренды. Там вообще толпы могут заехать от 4 человека. 1-2 человека даже не смотрят их. Зачем им за хоромы переплачивать.
И да может показаться мало 22 метра, но для одного вполне достаточно. Лучше чем жить в 32 метрах с бабкиным ремонтом.
По окраинам: В саларьево студии были по 2.8 с отделкой. Сейчас я слышал их сдают за 35 с ремонтом от застроя. Я тут писал про студии в рассказовке в одной минуте от метро за 3 млн. Такую студию за 35 тоже легко сдать.
