Покупка квартиры у собственника с умершим супругом

[Santa]

Добрый день всем.

Прошу подсказать по следующей ситуации:

Есть человек (сын), купивший квартиру по ДДУ квартиру на свою мать, которая потом оформила собственность на себя, чуть позже у неё умер муж.

Прошло полгода, наследник - сын, отказался от наследства, в наследство вступила только мать (собственница), это дело проводили естественно через нотариуса и подали в МФЦ документы о перерегистрации собственности на саму себя (документ основание уже не ДДУ, а как я понимаю - свидетельство о смерти и документ о вступлении в наследство).

Как лучше всего провести данную сделку максимально себя обезопасив? Какие попросить написать заявления, отказы, бумажки?


Главный риск как я понимаю тут - наследники мужа (сын, родители, внуки), которые могут потом через суд заявить о своих правах. Узнать были ли дети у мужа от другого брака, про родителей, детей, детей детей. И получить от всех отказные от наследства в пользу собственницы.
Основные бумаги:

1) О вступлении в наследство собственницы от нотариуса

2) Отказы от других наследниковЧто нужно узнать ещё? Как максимально себя обезопасить? Бумаги?

 

[Тин]

Риски все равно останутся. У мужчины реально могут быть дети на стороне, причем, даже он мог о них не знать.
Здесь важные вопросы: когда было вступление в наследство? Год, три, пять назад? Я так понимаю, если упоминается МФЦ, то не слишком давно.
Второй вопрос, были ли у этого мужчины предыдущие браки, и не живы ли его родители.

 

[Santa]

Риски все равно останутся. У мужчины реально могут быть дети на стороне, причем, даже он мог о них не знать.
Здесь важные вопросы: когда было вступление в наследство? Год, три, пять назад? Я так понимаю, если упоминается МФЦ, то не слишком давно.
Второй вопрос, были ли у этого мужчины предыдущие браки, и не живы ли его родители.

А дети внебрачные могут претендовать на наследство?... Насколько проблематично при отсутствии отца им будет доказать свою причастность к нему?

Только вступили, только недавно прошло полгода, у них даже согласие супруга было, но не успели продать.

Со слов понял, что вроде других браков не было, про родителей не упоминали.

Проблема ещё в том, что эта мама пенсионерка скорее всего, без всего ,и в случае разрыва договора ждать денег можно будет бесконечно. Может можно к договору составить допник на случай разрыва основного договора по любым причинам кроме причин покупателя, и в случае его разрыва, чтобы денежную ответственность нес ещё и сын, и покрывался ещё ремонт будущий... Это будет хоть какая-то повышенная гарантия, правда могут ли они такой допник потом оспорить?... Будет ли он иметь юридическую силу?...

 

[Тин]

А дети внебрачные могут претендовать на наследство?... Насколько проблематично при отсутствии отца им будет доказать свою причастность к нему?

Теоретически, могут конечно. Насчет доказывания - мы же не знаем жизнь этого человека, что и когда там было доказано, может, когда-то какие-то экпертизы были проведены, может он сам признавал ребенка с записью в свидетельство и тд.

Проблема ещё в том, что эта мама пенсионерка скорее всего, без всего ,и в случае разрыва договора ждать денег можно будет бесконечно. Может можно к договору составить допник на случай разрыва основного договора по любым причинам кроме причин покупателя, и в случае его разрыва, чтобы денежную ответственность нес ещё и сын, и покрывался ещё ремонт будущий... Это будет хоть какая-то повышенная гарантия, правда могут ли они такой допник потом оспорить?... Будет ли он иметь юридическую силу?...

То, что прошло мало времени - в минус.
Но, в принципе, судебная практика (хоть у нас и не прецедентное право) в делах по появлению новых наследников в основном на стороне покупателей. Вот, к примеру,
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", пункт 42. "Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...".

Проще говоря, наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, согласно данному Постановлению, причитается не доля в квартире, а только денежная компенсация, и ее обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель (естественно, если на момент совершения сделки еще не было судебного спора).

Повторю, в России право не прецедентное, и, теоретически, иное решение суда на основании иных обстоятельств вполне возможно. Так что, при покупке квартиры со свежим наследством в истории какие-то риски останутся всегда.

Третье лицо (сына, который отказался от наследства) привлечь к материальной отвественности нельзя)))

 

[Santa]

Теоретически, могут конечно. Насчет доказывания - мы же не знаем жизнь этого человека, что и когда там было доказано, может, когда-то какие-то экпертизы были проведены, может он сам признавал ребенка с записью в свидетельство и тд.
То, что прошло мало времени - в минус.
Но, в принципе, судебная практика (хоть у нас и не прецедентное право) в делах по появлению новых наследников в основном на стороне покупателей. Вот, к примеру,
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", пункт 42. "Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...".

Проще говоря, наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, согласно данному Постановлению, причитается не доля в квартире, а только денежная компенсация, и ее обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель (естественно, если на момент совершения сделки еще не было судебного спора).

Повторю, в России право не прецедентное, и, теоретически, иное решение суда на основании иных обстоятельств вполне возможно. Так что, при покупке квартиры со свежим наследством в истории какие-то риски останутся всегда.

Третье лицо (сына, который отказался от наследства) привлечь к материальной отвественности нельзя)))

Скользкая тема.

Спасибо за пример, я думал поголовно разрывают договора!

Может можно как-то сделать допник на то, что он гарантом выступает? Ведь если берешь ипотеку, то там возможно сделать "поручителя", и здесь как-нибудь так.

 

[Santa]

Ещё, а что если сделать допник где прямо прописать, что в случае появления наследников - собственник обязуется им выплатить деньгами их долю?
И пусть наследники бьются туда )) или суд сочтет это неправомерным, т.к. наследники могут настоять именно на доле?...

 

[vb-]

Ещё, а что если сделать допник где прямо прописать, что в случае появления наследников - собственник обязуется им выплатить деньгами их долю?
И пусть наследники бьются туда )) или суд сочтет это неправомерным, т.к. наследники могут настоять именно на доле?...

Суд это посчитает неправомерным, т.к. это взаимоотношения наследника и собственника, вы не можете заключить с собственником договор о том, какие требования к нему будут выставлять наследники.

 

[gotic]

Зачем рисковать миллионами, если есть квартиры с чистой и прозрачной историей?

 

[Santa]

Зачем рисковать миллионами, если есть квартиры с чистой и прозрачной историей?

Есть хороший вариант (этот), но с этим нюансом.
Другие удовлетворительные, да и там всегда можно попасть по другому.

 

[Lady Winter]

Santa,

1. никакие бумажки не обеспечат 100% гарантию сделки

2. откуда возникли опасения в возможном оспаривании этой сделки и появления других наследников? что-то вас напрягло в общении с потенциальными продавцами?

Есть человек (сын), купивший квартиру по ДДУ квартиру на свою мать

от жены имущество сын кроет?

 

[Santa]

Santa,

1. никакие бумажки не обеспечат 100% гарантию сделки

2. откуда возникли опасения в возможном оспаривании этой сделки и появления других наследников? что-то вас напрягло в общении с потенциальными продавцами?



от жены имущество сын кроет?

1. Лучше перебдеть чем недобдеть. А то потом будут говорить : "А надо было ещё вот так сделать"
2. Просто встроенное годами недоверие к незнакомым людям, опасений не давали пока, кроме скомканных рассказов риэлтора. С продавцами пока не разговаривал, риэлтор по телефону убеждает, что сделка чистая и 100% всё хорошо.

Кто его знает, может это, а может у матери скидки есть какие-то. По информации от риэлтора у него есть ещё квартира в продаже и тоже кажется на мать оформлена.

 

[Lady Winter]

1. Лучше перебдеть чем недобдеть. А то потом будут говорить : "А надо было ещё вот так сделать"
2. Просто встроенное годами недоверие к незнакомым людям, опасений не давали пока, кроме скомканных рассказов риэлтора. С продавцами пока не разговаривал, риэлтор по телефону убеждает, что сделка чистая и 100% всё хорошо.

Кто его знает, может это, а может у матери скидки есть какие-то. По информации от риэлтора у него есть ещё квартира в продаже и тоже кажется на мать оформлена.

Если что то интуитивно смущает в сделке, лучше от неё отказаться.

Слушать уверения риелторов в чистоте сделки - последнее дело!
Все чаще и чаще сущее неадекватство попадается среди риэлторской братии. И чем активнее они убеждают клиента в чистоте сделки, тем больше поводов задуматься и обсудить ситуацию с юристом.

Тин, без обид

 

[Lady Winter]

Чем дело кончилось?

 

[Santa]

Чем дело кончилось?

Я так и не встретился с продавцами, риэлтор морозиться стал, не брать трубку, не перезванивать, хотя присылал смс, что перезвонит

 

[Santa]

Другое дело, ситуация в целом схожая. Купили квартиру за наличку, супруг потом умер, жена вступила в наследство, сын отказался в пользу матери, но данной квартиры в наследстве вообще не указано. Прошло уже больше 3 лет.
Как можно подстраховаться? Попросить сына написать бумажку, что он не претендует на 1\4 квартиры и отказывается в пользу матери?

 

[Тин]

Другое дело, ситуация в целом схожая. Купили квартиру за наличку, супруг потом умер, жена вступила в наследство, сын отказался в пользу матери, но данной квартиры в наследстве вообще не указано. Прошло уже больше 3 лет.
Как можно подстраховаться? Попросить сына написать бумажку, что он не претендует на 1\4 квартиры и отказывается в пользу матери?

В каком "наследстве" квартиры не указано, не совсем понял?
Какой правоустанавливающий документ на квартиру? Свидетельство о наследстве? Если сын уже отказывался от наследства в пользу матери, зачем еще какие-то бумажки? Отказ от наследства, если он действительно был, удостоверяется нотариально.
Сведений не много, но в любом случае сразу возникают вопросы, живы ли родители умершего? Какой у него брак, не было ли детей от предыдущих браков?

 

[Santa]

В каком "наследстве" квартиры не указано, не совсем понял?
Какой правоустанавливающий документ на квартиру? Свидетельство о наследстве? Если сын уже отказывался от наследства в пользу матери, зачем еще какие-то бумажки? Отказ от наследства, если он действительно был, удостоверяется нотариально.
Сведений не много, но в любом случае сразу возникают вопросы, живы ли родители умершего? Какой у него брак, не было ли детей от предыдущих браков?

Квартира в собственности у жены умершего супруга.
Есть бумага от нотариуса где перечислено имущество и что сын отказывается от своей доли в пользу матери, но там не указана конкретно эта квартира продаваемая, а указано другое имущество (квартира, земельный участок)

Родители умершего не живы. Один, единственный брак. Утверждают, что не было детей других.

Женщина-продавец внушает доверие, действующий хирург как я понял, но вот, что сын не включит дурака - не могу утверждать, его не видел я. ВОт думаю попросить его написать какую-нибудь бумажку, или в этом нет необходимости?

 

[Тин]

Все равно не совсем понятно. Возможно, квартира изначально покупалась на эту самую супругу. Однако, в этом случае она все равно должна была формально вступать в 1/2 долю. В общем, гадать не хочется, надо изучать документы и факты.
Еще раз, правоустанавливающий на квартиру какой?
Если более 3 лет назад, значит, там еще должно было быть Свидетельство о регистрации права. В нем верхний раздел "документы-основания". Вот нужно посмотреть, что там указано.

 

[Santa]

Все равно не совсем понятно. Возможно, квартира изначально покупалась на эту самую супругу. Однако, в этом случае она все равно должна была формально вступать в 1/2 долю. В общем, гадать не хочется, надо изучать документы и факты. Еще раз, правоустанавливающий на квартиру какой?Если более 3 лет назад, значит, там еще должно было быть Свидетельство о регистрации права. В нем верхний раздел "документы-основания". Вот нужно посмотреть, что там указано.

Свидетельство от 14, документ-основание - справка от ЖСК от 14 года. Муж умер в 2015.На супругу изначально и покупалась.В свидетельстве на наследство данная квартира не указана.

 

[Тин]

Свидетельство, документ-основание - справка от ЖСК от 14 года.
На супругу изначально и покупалась.
В свидетельстве на наследство данная квартира не указана.

Ну совсем туман. Сразу вопрос, справка выдана (и собственность зарегистрирована) до или после смерти супруга?
Кроме того, надо смотреть саму справку, в ней должна быть указана дата полной выплаты пая.
В любом случае, насколько я понимаю, пай выплачивался, пусть частично, в браке, то есть, как ни крути, но являлся совместной собственностью. И тогда непонятно, почему нотариус не включил его (или уже квартиру?) в наследственную массу.
Возможно, хозяйка просто не заявила нотариусу о данном имуществе, так как оно было изначально офромлено на нее. Скорее всего, без всяких помыслов, следуя простой логике "какое может быть наследство, если вся квартира моя". Но это не так.
И это не есть хорошо. Квартира, приобретенная через пай ЖСК - это тоже совместно нажитое имщуество, так как приобретена в браке возмездно, и, по идее, в случае смерти супруга 1/2 (либо в редких случаях иная доля) должна наследоваться.
Я даже, пожалуй, затрудняюсь дать более точный анализ. Надо разбираться с датами и причинами.