Покупка квартиры купленной ранее по ипотеке с мат капиталом

[Santa]

Приветствую всех, опять озадачу

Ситуация следующая:
Продают квартиру купленную в ипотеку, позднее в неё вложили мат капитал и ипотеку закрыли. Сейчас она в совместной собственности у супруга с супругой уже 2 года, детям доли не выделяли.

Покупается так же по ипотеке и банк как раз и запросил документ, что мат капитал не использовался и тут это вскрылось.

Вопрос:
1) Как узаконить\правильно провести такую продажу, чтобы потом сделку не признали недействительной?
2) Одобрит ли банк в ипотеку такую квартиру если пункт 1 будет выполнен?

 

[viclawyer]

Самый очевидный вариант - оформить детские доли и потом оформлять сделку с участием опеки. Но это долго. Все остальное незаконно и чревато последствиями
По 2 вопросу лучше уточнить в банке, но если с документами будет все в порядке, то, мне кажется, не откажут

 

[Hunter]

Если коротко, то никак. Сама по себе такая сделка займет несколько месяцев. Доли можно выделить только после погашения ипотеки. Поэтому деньги у вас попросят сразу на погашение. А только потом начнут решать вопрос с опекой. Про сроки выше.

 

[Буратино]

Если коротко, то никак. Сама по себе такая сделка займет несколько месяцев. Доли можно выделить только после погашения ипотеки. Поэтому деньги у вас попросят сразу на погашение. А только потом начнут решать вопрос с опекой. Про сроки выше.

Ипотека же закрыта, написал выше ТС.

 

[Тин]

Все верно выше написали - без выделения долей детям такой объект покупать нельзя.
После выделения долей и получения Распоряжения (разрешения) органов опеки банк (по крайней мере, большинство банков) сделку одобрит, почему нет.
Не забывайте, что во всех сделках, и в вашей окончательной покупке тоже (если дойдет до этого) будет нотариус, а это доп расходы, которые надо как-то на кого-то раскидывать.

 

[Santa]

Все верно выше написали - без выделения долей детям такой объект покупать нельзя.
После выделения долей и получения Распоряжения (разрешения) органов опеки банк (по крайней мере, большинство банков) сделку одобрит, почему нет.
Не забывайте, что во всех сделках, и в вашей окончательной покупке тоже (если дойдет до этого) будет нотариус, а это доп расходы, которые надо как-то на кого-то раскидывать.

Спасибо всем за ответы.
1. А что мешает быстро за 1-2 недели выделить доли детям? Или я плохо себе представляю этот процесс и он проходит не как обычная продажа-покупка?
2. А потом разрешение опеки неужели долго дается? Какой-то норматив есть на рассмотрение этого вопроса?

Про нотариуса немного не понял. Имеется ввиду, что сделка с выделением долей детям должна быть обязательно нотариально заверена? И тоже самое при заключении ДКП со мной?

 

[regulator]

Сейчас довольно много предложений на рынке. И проблемные квартиры как правило дешевле. Я бы просто не связывался с этим геморроем.

 

[Hunter]

Спасибо всем за ответы.
1. А что мешает быстро за 1-2 недели выделить доли детям? Или я плохо себе представляю этот процесс и он проходит не как обычная продажа-покупка?
2. А потом разрешение опеки неужели долго дается? Какой-то норматив есть на рассмотрение этого вопроса?

Про нотариуса немного не понял. Имеется ввиду, что сделка с выделением долей детям должна быть обязательно нотариально заверена? И тоже самое при заключении ДКП со мной?

Выделить доли не долго. Проблема может быть с получением одобрения опеки, т. к. детям должны выделить доли не хуже имеющихся. Насколько я знаю четких регламентов у опеки по этому поводу нет и условия зависят от конкретного района. Нотариально заверенная должна быть сделка из за долевой собственности. Если ипотека закрыта, то в любом случае продавец должен подготовить квартиру к продаже, а не вы. Для меня стало бы отталкивающим моментом, что продавец пытался скрыть факт использования маткапитала. Как минимум он не планирует заниматься выделением долей и общением с опекой.

 

[Тин]

Спасибо всем за ответы.
1. А что мешает быстро за 1-2 недели выделить доли детям? Или я плохо себе представляю этот процесс и он проходит не как обычная продажа-покупка?
2. А потом разрешение опеки неужели долго дается? Какой-то норматив есть на рассмотрение этого вопроса?

Про нотариуса немного не понял. Имеется ввиду, что сделка с выделением долей детям должна быть обязательно нотариально заверена? И тоже самое при заключении ДКП со мной?

Сама сделка по долям детям не сложна, делается у нотариуса (как верно написали, из-за того, что уже долевая собственность), затем регистрация в Росреестре тоже быстрая, в переделах недели (так как сделка была нотариальной, для нее срок регистрации укороченный).
Для получения разрешения органов опеки на продажу придется собирать документы, в том числе, делать оценку. Как правило, опека дает разрешение на продажу с условием одновременной покупки не меньшей площади на имя детей, то есть, одновременно нужно сдавать документы и по покупаемой квартире. В качестве очень редкого исключния опека разрешает продажу с условием внесения денег на счета детей, но в последнее время это бывает крайне редко. По времени - зависит от района, в среднем, после сбора и подачи всех документов, 1-3 недели.
И затем сделка продажи вам: так же, у нотариуса, плюс ваш банк (кредитный дог и тд), плюс, наверняка, потребуется одновременная покупка продавцам недвижимости на детей, согласно тексту разрешения органов опеки.

 

[Lady Winter]

Santa,

1. Кроилово ведет к попадалову.

2. Те вопросы, которые вы задаете должны волновать не вас, а ваших продавцов.
Ваша задача - купить чистую квартиру.
Купить дешевую квартиру - эта ложная задача!

3. Факт выставления на продажу квартиры с невыделенными детскими долями - не сильно хорошее впечатление создает о продавцах или их риелторах.

4. по вопросам:
1) никак, без выделения долей - вам сделку не должна пропустить регплата, я не знаю как они там базы наладили, но теперь у них есть инфа по квартирам с мат капиталом
2) банки разные есть, но стоит ли связываться с теми, кто готов повесить на вас долговое ярмо на любых условиях?

 

[Zheka]

Santa,

3. Факт выставления на продажу квартиры с невыделенными детскими долями - не сильно хорошее впечатление создает о продавцах или их риелторах.

4. по вопросам:
1) никак, без выделения долей - вам сделку не должна пропустить регплата, я не знаю как они там базы наладили, но теперь у них есть инфа по квартирам с мат капиталом

Теоретически (и такая практика, пусть и нераспространенная, в Саратове есть) могут получить распоряжение опеки, где соразмерную доле (которая должна была быть выделена) в недвижимости сумму денежных средств в момент сделки внесут на счет детятки/ей.

 

[Santa]

Сейчас довольно много предложений на рынке. И проблемные квартиры как правило дешевле. Я бы просто не связывался с этим геморроем.

Здесь простой фактор, что пришли к компромиссу по квартире, в нужном доме.

Выделить доли не долго. Проблема может быть с получением одобрения опеки, т. к. детям должны выделить доли не хуже имеющихся. Насколько я знаю четких регламентов у опеки по этому поводу нет и условия зависят от конкретного района. Нотариально заверенная должна быть сделка из за долевой собственности. Если ипотека закрыта, то в любом случае продавец должен подготовить квартиру к продаже, а не вы. Для меня стало бы отталкивающим моментом, что продавец пытался скрыть факт использования маткапитала. Как минимум он не планирует заниматься выделением долей и общением с опекой.

Спасибо, здесь не ясно, толи пытались скрыть (но зная что я иду в Газпроме получать ипотеку это странно), либо просто риэлтор немного не профессиональный.

Сама сделка по долям детям не сложна, делается у нотариуса (как верно написали, из-за того, что уже долевая собственность), затем регистрация в Росреестре тоже быстрая, в переделах недели (так как сделка была нотариальной, для нее срок регистрации укороченный).
Для получения разрешения органов опеки на продажу придется собирать документы, в том числе, делать оценку. Как правило, опека дает разрешение на продажу с условием одновременной покупки не меньшей площади на имя детей, то есть, одновременно нужно сдавать документы и по покупаемой квартире. В качестве очень редкого исключния опека разрешает продажу с условием внесения денег на счета детей, но в последнее время это бывает крайне редко. По времени - зависит от района, в среднем, после сбора и подачи всех документов, 1-3 недели.
И затем сделка продажи вам: так же, у нотариуса, плюс ваш банк (кредитный дог и тд), плюс, наверняка, потребуется одновременная покупка продавцам недвижимости на детей, согласно тексту разрешения органов опеки.

Продавец не намерен, что-то покупать, квартира продается без ремонта, в ней никто не жил, живут в доме в области, не знаю, своем, не своем.

Santa,

1. Кроилово ведет к попадалову.

2. Те вопросы, которые вы задаете должны волновать не вас, а ваших продавцов.
Ваша задача - купить чистую квартиру.
Купить дешевую квартиру - эта ложная задача!

3. Факт выставления на продажу квартиры с невыделенными детскими долями - не сильно хорошее впечатление создает о продавцах или их риелторах.

4. по вопросам:
1) никак, без выделения долей - вам сделку не должна пропустить регплата, я не знаю как они там базы наладили, но теперь у них есть инфа по квартирам с мат капиталом
2) банки разные есть, но стоит ли связываться с теми, кто готов повесить на вас долговое ярмо на любых условиях?

Вот не зная всего так заявлять
1,2. Квартира по цене за кв. м. по району в верхней планке, никакого кроилова там не предусматривалось. От этого даже как-то грустнее )

3. Согласен.
4.
1) Ясно.
2) Здесь смысл был мне понять на что надеялся продавец если знал. Целенаправленно искать для этой сделки такой банк я не собираюсь.

Теоретически (и такая практика, пусть и нераспространенная, в Саратове есть) могут получить распоряжение опеки, где соразмерную доле (которая должна была быть выделена) в недвижимости сумму денежных средств в момент сделки внесут на счет детятки/ей.

Интересный вариант, надеюсь им они и занимаются. А для себя я уже понял, что надо искать другой вариант, спасибо.

 

[Hunter]

квартира продается без ремонта, в ней никто не жил, живут в доме в области, не знаю, своем, не своем.

Возможно это и есть ответ на вопрос почему не стали выделять доли.
С большой вероятностью опека не согласует выделение долей в недвижимости в области вместо долей в квартире в Саратове. Даже если там площадь в итоге больше.

 

[Santa]

Всем спасибо, данный вариант мной больше не рассматривается, жаль потраченного времени, ничего хорошего про риэлтора и хозяина квартиры сказать не могу

 

[Lady Winter]

никакого кроилова там не предусматривалось. От этого даже как-то грустнее )

действительно, тогда двойной "аттракцион" выходит

Вот не зная всего так заявлять

достаточно того, что я знаю как работает большинство риелторов (Тин - без обид ) и вы это подтверждаете:

ничего хорошего про риэлтора и хозяина квартиры сказать не могу

хорошо, что в итоге все хорошо

 

[Lady Winter]

С большой вероятностью опека не согласует выделение долей в недвижимости в области вместо долей в квартире в Саратове.

наша опека не согласует выделение долей в иной недвижимости, необходимо давать доли конкретной в той, которая приобреталась с помощью средств мат капитала
по крайне мере, в прошлом году у меня пару клиентов не смогли пробить такой вариант, хотя по инету бродят слухи, что в некоторых регионах так делают
мое мнение: так делать нельзя)))

 

[Hunter]

наша опека не согласует выделение долей в иной недвижимости, необходимо давать доли конкретной в той, которая приобреталась с помощью средств мат капитала
по крайне мере, в прошлом году у меня пару клиентов не смогли пробить такой вариант, хотя по инету бродят слухи, что в некоторых регионах так делают
мое мнение: так делать нельзя)))

Имел ввиду вариант выделения уже после выделения в этой квартире при продаже.

 

[veugen]

Спрошу в этой же теме, близкий вопрос.
Если я купил квартиру с использованием маткапитала и обязательством выделения долей детям (строящийся дом), я могу выделить им доли в другой квартире, не в купленной с маткапиталом? Законно ли это? Другая квартира - дороже и большей площади.

 

[Hunter]

Спрошу в этой же теме, близкий вопрос.
Если я купил квартиру с использованием маткапитала и обязательством выделения долей детям (строящийся дом), я могу выделить им доли в другой квартире, не в купленной с маткапиталом? Законно ли это? Другая квартира - дороже и большей площади.

Только по согласованию с Опекой. Выше Lady Winter, написала, что сразу сделать так не получится у нас.

 

[Тин]

Я в Саратове лично таких разрешений не встречал. Если буквально, то это все-таки противоречит закону, хоть и по логике вроде и нормально. Возможно, именно поэтому все-таки заставляют выделять доли именно в том объекте, который был куплен за средства мат капитала.