Если отнесение несовершеннолетних к первой категории в правоприменительной практике обычно проблем не вызывает, то термин "несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением" порождает множество противоречивых толкований среди юристов, по роду деятельности связанных со сферой оборота недвижимости, в сотрудников регистрирующих органов.
К сожалению, законодатель не дает легального определения указанного понятия. Между тем данная проблема не является чисто теоретической и представляет немалый практический интерес в определенных случаях. Прежде всего - при реализации права несовершеннолетних на приватизацию. Так, несовершеннолетние, относящиеся к данной категории, в соответствии со ст. 7 Закона о приватизации имеют право на включение в договор передачи квартиры в собственность граждан наряду с иными категориями граждан. Следовательно, заключение договора передачи квартиры в собственность граждан без включения в него таких несовершеннолетних в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ и разъяснений, данных Постановлением Верховного суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" №8 от 24.08.1993 г., может считаться законным лишь в случае осуществления их родителями, опекунами и попечителями отказа от участия в приватизации при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Уяснение смысла данного понятия позволяет определить, необходимо ли получение согласия органов опеки и попечительства при продаже приватизированной квартиры в том или ином случае. Согласно ст. 3 Закона о приватизации при отчуждении приватизированной квартиры (доли квартиры), на момент приватизации которой несовершеннолетние имели равные с собственником права (в том числе и рассматриваемая категория), необходимо получение согласия на такую сделку органов опеки и попечительства.
Безусловно, введение данного термина преследует цель защитить достаточно уязвимую категорию субъектов гражданского права - несовершеннолетних - при реализации ими права на приватизацию и последующем отчуждении недвижимого имущества. Однако следует различать защиту прав и злоупотребление правом, поскольку при неверном толковании вышеизложенных норм можно сделать вывод, что несовершеннолетние будут сохранять право на приватизацию, не ограниченное определенным сроком, независимо от того, проживают ли они в данном жилом помещении и от иных обстоятельств (так называемое бессрочное право на приватизацию).
Попробуем, опираясь на действующее законодательство, проанализировать данный термин и определить, в каких случаях несовершеннолетние будут сохранять право пользования жилым помещением, фактически проживая по иному адресу.
Рассмотрим сначала само понятие "право пользования". Право пользования зачастую отождествляется с институтом регистрации (прописки) по месту жительства, и тогда считается, что при снятии с регистрационного учета прекращается соответственно и право пользования жилым помещением.
Между тем право пользования жилым помещением по своей правовой природе является институтом гражданского права и представляет собой ограничение права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом.
Институт регистрации (прописки) служит целям учета граждан по месту жительства (пребывания) и относится к административно-правовым институтам. Постановлением Конституционного суда РФ от 02.02.1998 г. №4-П установлено, что "сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и, согласно части второй ст. 3 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения", выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации". Таким образом, факт регистрации (прописки) гражданина в силу вышесказанного не является основанием для возникновения права пользования, равно как и факт снятия с регистрационного учета сам по себе не может влечь прекращение права пользования жилым помещением. Однако следует отметить, что факт регистрации может рассматриваться в качестве одного из доказательств пользования лица жилым помещением.
Смешение и подмена данных понятий являются недопустимыми.
Законодатель не устанавливает исчерпывающий перечень оснований для возникновения права пользования жилым помещением. Общие основания для возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Рассмотрим приведенный в этой статье перечень и постараемся определить, какие из указанных в нем оснований можно рассматривать в качестве оснований для возникновения права пользования.
Так, право пользования возникает из договоров и иных сделок. Основанием для возникновения права пользования будут являться не только договоры найма (социального найма), но и иные договоры и сделки, устанавливающие данное право (например, из договора купли-продажи, условием которого является сохранение права пользования жилым помещением за тем или иным гражданином, также по завещанию, предоставляющему наследнику право пользования квартирой). Отметим лишь, что для реализации права на приватизацию, то есть бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, наибольший интерес будут представлять именно договоры найма (социального найма).
Кроме того, право пользования жилым помещением может устанавливаться решением суда.
Следовательно, в подобных случаях несовершеннолетний, проживая по иному адресу, будет сохранять право пользования жилым помещением.
Основанием для возникновения права пользования могут являться также иные действия граждан (п.п. 8 п.1 ст. 8 ГК РФ).
Так, в силу закона правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ), а также члены семьи нанимателя (в том числе супруг нанимателя, их дети и родители), проживающие совместно с ним (ст. 53 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)), а также граждане, вселенные нанимателем с письменного согласия всех членов своей семьи, причем данное правило не распространяется на случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей (ст. 54 ЖК РФ).
Хотелось бы отметить, что граждане, относящиеся к последней категории, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением при соответствии одному из следующих требований:
- если эти граждане являются членами семьи нанимателя;
- если эти граждане признаются членами семьи нанимателя в случае совместного с ним проживания и ведения с ним общего хозяйства;
- если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Как следует из данных норм права, условием приобретения права пользования в данных случаях будет являться факт совместного проживания.
Однако в ст. 7 Закона о приватизации речь идет о несовершеннолетних, проживающих отдельно от лиц, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, и, следовательно, приведенные нормы не могут помочь нам в определении круга случаев, когда несовершеннолетний сохраняет право пользования жилым помещением, не проживая в нем.
Обратимся вновь к нормам жилищного законодательства. Статья 60 ЖК РФ с разъяснениями, данными Постановлением Конституционного суда РФ №8-П от 23.06.1995 г. устанавливает перечень случаев сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами, то есть сохранения права пользования данным помещением. При этом Конституционный суд признал недействующим шестимесячный срок сохранения жилой площади за временно отсутствующими, отметив, что временное непроживание гражданина в жилом помещении само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Кроме того, прекращение права пользования лицом жилым помещением без его согласия в соответствии со ст. 61 ЖК РФ возможно только в судебном порядке.
Однако в данном случае остается неясным, что имел в виду законодатель, говоря в ч. 2 ст. 60 ЖК РФ об установлении "более длительных сроков" отсутствия граждан. Можно лишь предполагать, что временно отсутствующие граждане, в том числе и несовершеннолетние, сохраняют право пользования жилым помещением до вступления в законную силу решения суда о признании гражданина утратившим право на жилое помещение.
Анализ правовых норм, посвященных данной проблеме, будет неполным без обращения к Семейному кодексу РФ (далее - СК РФ). Именно он закрепляет право ребенка на проживание совместно с родителями (ст. 54 СК РФ). Данная норма в совокупности с положением п. 2 ст. 20 ГК РФ об определении места жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, по месту жительства родителей позволяет утверждать, что при проживании несовершеннолетнего отдельно от родителей (например, с бабушкой или иными родственниками) он сохраняет право пользования жилым помещением, в котором проживают его родители.
