Расторжение предварительного договора купли-продажи

[Mr.Drug]

Всем привет, интересует следующая ситуация: покупается квартира, у покупателя деньги будут через месяц, поэтому решено заключить предварительный договор о купле квартиры, с внесением символического аванса, раздел о неустойке в этом договоре просто не заполнялся. Также составлен и подписан договор о оказании услуг риэлтором, со списком квартир подобранных(всего одна) подписями и всё такое. Всё это делалось на бланках с копиями штампов организации риэлтора, подписи естессно оригинал. На руках у покупателя осталась только копия договора о предварительной купле квартиры, договор о услугах риэлтора и его копия только у него же. Отдались деньги только за прописанный аванс, риэлтору ничего не платилось(сумма небольшая, но в два раза больше аванса). Сейчас ситуация такая - покупатель внезапно хочет купить другую квартиру, интересует как сложно и возможно ли вообще вернуть деньги внесенные в качестве аванса и более важное - не будет ли потом проблем с риэлтором, который захочет деньги за проделанную работу(считаю, что приехать на сделку и потратить час в общем на всё, не стоит уж так дорого)

Буду благодарен всяческим советам и мнениям, особенно от компетентных в этом деле людей:happy:

 

[Тин]

Всем привет, интересует следующая ситуация: покупается квартира, у покупателя деньги будут через месяц, поэтому решено заключить предварительный договор о купле квартиры, с внесением символического аванса, раздел о неустойке в этом договоре просто не заполнялся. Также составлен и подписан договор о оказании услуг риэлтором, со списком квартир подобранных(всего одна) подписями и всё такое. Всё это делалось на бланках с копиями штампов организации риэлтора, подписи естессно оригинал. На руках у покупателя осталась только копия договора о предварительной купле квартиры, договор о услугах риэлтора и его копия только у него же. Отдались деньги только за прописанный аванс, риэлтору ничего не платилось(сумма небольшая, но в два раза больше аванса). Сейчас ситуация такая - покупатель внезапно хочет купить другую квартиру, интересует как сложно и возможно ли вообще вернуть деньги внесенные в качестве аванса и более важное - не будет ли потом проблем с риэлтором, который захочет деньги за проделанную работу(считаю, что приехать на сделку и потратить час в общем на всё, не стоит уж так дорого)

Буду благодарен всяческим советам и мнениям, особенно от компетентных в этом деле людей:happy:

Нужно видеть оба договора. Затирайте конкретику и выкладывайте.

По риэлтеру - нужно видеть обязательства исполнителя, то есть то, что входит в его объем работы по договору, выполнена ли она или часть. Без договора судить по-любому нельзя. В общей саратовской практике, если сделка не складывается, то и риэлтер ничего не зарабатывает. Повторю, надо видеть договор.

По предварительному - теоретически, любая из сторон может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. На практике такое требование встречается крайне редко, людям проще найти новых покупателей. Если штрафные санкции и неустойки у вас не прописаны, переданная сумма названа именно Авансом, а не Задатком, то просто дождетесь окончания срока действия договора и все. Это в общем случае. В частном же все равно нужно видеть договор, ибо могут быть нюансы.

 

[Mr.Drug]

Нужно видеть оба договора. Затирайте конкретику и выкладывайте.

По риэлтеру - нужно видеть обязательства исполнителя, то есть то, что входит в его объем работы по договору, выполнена ли она или часть. Без договора судить по-любому нельзя. В общей саратовской практике, если сделка не складывается, то и риэлтер ничего не зарабатывает. Повторю, надо видеть договор.

По предварительному - теоретически, любая из сторон может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. На практике такое требование встречается крайне редко, людям проще найти новых покупателей. Если штрафные санкции и неустойки у вас не прописаны, переданная сумма названа именно Авансом, а не Задатком, то просто дождетесь окончания срока действия договора и все. Это в общем случае. В частном же все равно нужно видеть договор, ибо могут быть нюансы.

Спасибо! Фото приложу вечером. Покупатель - я. Договора об оказании услуг риэлтора у меня пока нет, он у риэлтора. В договоре именно аванс, я так понял вернуть его не получится? Т.к. сам занимаюсь продажей/покупкой недвижимости в первый раз, полностью положился на риэлтора. В итоге предварительный договор купли/продажи риэлтор составила без присутствия собственницы, оформлен он на сына собственницы(проживает там), которого тоже не было рядом, подписалась за него его жена)) Т.к. привык доверять людям, и все с кем велись разговоры были нормальными адекватными людьми, то до сих пор я уверен, что всё прошло бы гладко, но уже присмотрел квартиру получше.

 

[Тин]

Спасибо! Фото приложу вечером. Покупатель - я. Договора об оказании услуг риэлтора у меня пока нет, он у риэлтора. В договоре именно аванс, я так понял вернуть его не получится? Т.к. сам занимаюсь продажей/покупкой недвижимости в первый раз, полностью положился на риэлтора. В итоге предварительный договор купли/продажи риэлтор составила без присутствия собственницы, оформлен он на сына собственницы(проживает там), которого тоже не было рядом, подписалась за него его жена)) Т.к. привык доверять людям, и все с кем велись разговоры были нормальными адекватными людьми, то до сих пор я уверен, что всё прошло бы гладко, но уже присмотрел квартиру получше.

То есть в итоге договор подписал не собственник что ли? И даже указан в договоре не собственник?
Если так и есть, 99,999 процентов, что аванс можно вернуть, предварительный договор, судя по всему, безусловно признается недействительным.
Возвращать, возможно, придется, через суд, но используйте все возможности переговоров, если люди хоть немного в адеквате и не совсем глупые - поймут, что лучше спокойно вернуть деньги сейчас, чем потом возвращать с учетом госпошлины и расходов на юриста. Объясните им это спокойно, и пусть сами сходят к своему (или любому) юристу посоветоваться.

 

[Savoy]

То есть в итоге договор подписал не собственник что ли? И даже указан в договоре не собственник?
Если так и есть, 99,999 процентов, что аванс можно вернуть, предварительный договор, судя по всему, безусловно признается недействительным.
Возвращать, возможно, придется, через суд, но используйте все возможности переговоров, если люди хоть немного в адеквате и не совсем глупые - поймут, что лучше спокойно вернуть деньги сейчас, чем потом возвращать с учетом госпошлины и расходов на юриста. Объясните им это спокойно, и пусть сами сходят к своему (или любому) юристу посоветоваться.

А если у сына есть доверенность на право продажи? А то, что расписался не он - ерунда. Подпись своей признает и всё.
Твоя правда - договор нужно видеть, чтобы понимать что к чему.

 

[Andrey Ford]

То есть в итоге договор подписал не собственник что ли? И даже указан в договоре не собственник?
Если так и есть, 99,999 процентов, что аванс можно вернуть, предварительный договор, судя по всему, безусловно признается недействительным.
Возвращать, возможно, придется, через суд, но используйте все возможности переговоров, если люди хоть немного в адеквате и не совсем глупые - поймут, что лучше спокойно вернуть деньги сейчас, чем потом возвращать с учетом госпошлины и расходов на юриста. Объясните им это спокойно, и пусть сами сходят к своему (или любому) юристу посоветоваться.

Валь,на сколько я помню,аванс вернуть можно,задаток и залог нет

 

[Denwer]

Валь,на сколько я помню,аванс вернуть можно,задаток и залог нет

И задаток вернуть можно, а вот вернуть деньги с риэлтора - тут под вопросом, ведь он скажет что это оплата за его работу. Вообще первый раз встречаю, что бы риэлтору давали задаток. Обычно всю сумму и после сделки.

 

[Тин]

Ну я так понял из первого поста, что риэлтеру ничего и не уплачено пока.

Теоретически вернуть можно все, и задатки, и авансы. Важны остальные условия. Но аванс, если в договоре нет иных штрафных санкций, при не заключенном договоре возвращается безусловно, по определению.

 

[Denwer]

Ну я так понял из первого поста, что риэлтеру ничего и не уплачено пока.

Действительно, тогда вообще не проблема все вернуть.

 

[Andrey Ford]

И задаток вернуть можно, а вот вернуть деньги с риэлтора - тут под вопросом, ведь он скажет что это оплата за его работу. Вообще первый раз встречаю, что бы риэлтору давали задаток. Обычно всю сумму и после сделки.

на,просвятись заодно и законодательство почитай
http://mynedv.ru/articles/real-estate/zadatok-i-avans-pri-pokupke-kvartiri-chto-nado-znat.html
http://advokatvam.ru/dogovornie-spori-vidi-dogovorov/chem-avans-otlichaetsya-ot-zadatka

попробовал бы ты у меня задаток вернуть

 

[Andrey Ford]

Ну я так понял из первого поста, что риэлтеру ничего и не уплачено пока.

Теоретически вернуть можно все, и задатки, и авансы. Важны остальные условия. Но аванс, если в договоре нет иных штрафных санкций, при не заключенном договоре возвращается безусловно, по определению.

Валь,договор по идее типовой,как и ваш
ты по своему задаток сможешь вернуть покупателю?

 

[Тин]

Андрей, это "популярные" статьи. Не сильно верь таким) На самом деле, с задатком по части покупки недвижимости не все так просто. Лезть в теоретические дебри в этой теме не буду. Но при отсутствии заключенного договора купли-продажи задаток как бы не может существовать)) Ибо - прочитай еще раз его определение, можно даже из этих статей.

И "наш" договор - он как раз не типовой, я его сам составлял и меняю в зависимости от обстоятельств сделки. В моих договорах деньги передаются в качестве аванса со штрафными санкциями - неустойкой - в случае отказа одной из сторон.
В суде были) Зачастую важнее сам факт доказывания, какая из сторон нарушила обязательства и отказалась от сделки. К примеру, возьмем обстоятельства автора темы. Допустим, у них договор со штрафными санкциями, пусть даже с "задатком". Он не хочет покупать, но молчит, срок договора прошел, хозяева естественно расстроены, потеряли время и тд, утешают себя хотя бы тем, что задаток у них остался. Но наш ТС (образно) после этого является в суд и заявляет, что это они отказались продавать ему квартиру, и требует двойной задаток) В качестве доказательств предоставит, к примеру: документ из банка о снятии денег со счета в предполагаемый день сделки, талон электронной очереди в регпалату, квитанцию об оплате за составление договора, госпошлины, каких-нибудь свидетелей и тд. и тп. И скорее всего, суд иск удовлетворит, ибо несчастные продавцы в ответ ничего толком и не скажут.
Так что не в одних терминах дело может быть.

 

[Denwer]

на,просвятись заодно и законодательство почитай
http://mynedv.ru/articles/real-estate/zadatok-i-avans-pri-pokupke-kvartiri-chto-nado-znat.html
http://advokatvam.ru/dogovornie-spori-vidi-dogovorov/chem-avans-otlichaetsya-ot-zadatka

попробовал бы ты у меня задаток вернуть

Не гони волну:

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Нередки случаи, когда на практике по предварительному договору заключается соглашение о задатке. Следует отметить, что среди арбитров нет единого мнения, правомерно ли внесение задатка по такому договору.
Чаще всего судьи высказывают мнение, что соглашение сторон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству:
- предварительный договор о заключении в будущем договора нельзя обеспечить задатком, поскольку в силу ст. 380 ГК РФ задаток обеспечивает денежное обязательство, а обязательство по предварительному договору таковым не является (Постановления ФАС МО от 19.01.2009 N КГ-А40/11998-08, от 10.04.2008 N КГ-А40/2600-08, ФАС ПО от 16.09.2008 N А65-12541/03, ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148);
- сумма, уплаченная истцом по предварительному договору, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку это противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 17.06.2008 N А43-24795/2007-2-633);
- предусмотренный предварительным договором задаток в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом (Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2009 N Ф04-418/2008(17841-А03-28));
4
Если вы, являясь покупателем квартиры, по какой-либо причине решили отказаться от покупки, то, в свете всего вышеизложенного, легко сможете доказать, что задаток это не средство обеспечения сделки, и, в данном случае он может рассматриваться как неосновательное обогащение. Правда, доказывать это вам придется в суде.
В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

 

[Denwer]

Андрей, это "популярные" статьи. Не сильно верь таким) На самом деле, с задатком по части покупки недвижимости не все так просто. Лезть в теоретические дебри в этой теме не буду. Но при отсутствии заключенного договора купли-продажи задаток как бы не может существовать)) Ибо - прочитай еще раз его определение, можно даже из этих статей.

Именно.

 

[Andrey Ford]

Не гони волну:

ну что могу сказать,Молодец,сам просвятился и меня просвятил