Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

[And626GE92]

Де-юро:
Есть 2-х комнатная квартира, собственниками которой (в равных долях) являемся я и двое моих несовершеннолетних детей.
Есть 3-х комнатная квартира собственником котороя являюсь я один.
Нужно продать 2-х комнатную квартиру.

Де-факто:
Нужно продать двухкомнатную, чтобы расплатится с заемом (он никак не оформлялся), который я брал на покупку трешки.

Знаю, что детям нужно как-то предоставить доли в новой трешке.
Как это лучше проделать?

 

[Тин]

1. На продажу 2-комнатной требуется согласие органов опеки и попечительства (в отделе образования района, где зарегистрированы дети).
2. Органы опеки дадут согласие при условии, что права детей не будут ущемлены. То есть как один из вариантов - при условии, что на имя детей будет приобретена не меньшая площадь не худшей недвижимости. Исключения и варианты возможны, но, судя по описанию, с этим здесь проблем нет, если только 3-комнатная не в старом доме без удобств.
3. Таким образом, разрешение на продажу 2-комнатной будет дано при условии приобретения на имя н/летних таких же долей в 3-комнатной.
4. "Приобрести" - это значит купить или получить в дар. Как известно, родители не могут заключать возмездные сделки со своими н/л детьми, то есть продажа исключается. Остается дарение.
5. В итоге. Продаем 2-комнатную и тут же дарим детям 2/3 доли от 3-комнатной. От имени детей в дарении будет выступать мать, чтобы договор дарения подписывали разные люди.
6. Первое, что нужно сделать - сходить в свой орган опеки и детально, очень понятно (они не привыкли к не совсем стандартным ситуациям) объяснить, что требуется. Теоретически есть шанс, что могут не разрешить из-за того, что дарение (был такой прецедент, тупорылые чиновники не могли внять разуму). Не страшно, выходы все равно есть, только геморрой чуть больше. Но скорее всего все будет нормально.
Если органы опеки предварительно дали согласие, выставляйте квартиру на продажу и одновременно собирайте документы и подавайте уже официальное заявление в опеку, там не быстро (если без связей и денег).
Будут вопросы - звони, подскажу.
Не по теме, но если продаваемая квартира в собственности меньше 3 лет - не забудь про налоги с суммы свыше миллиона.
С дарения налога не будет.

 

[vovka]

5. В итоге. Продаем 2-комнатную и тут же дарим детям 2/3 доли от 3-комнатной. От имени детей в дарении будет выступать мать, чтобы договор дарения подписывали разные люди.

Договор дарения может быть односторонним, потому присутствие матери необязательно.

 

[Тин]

Договор дарения может быть односторонним, потому присутствие матери необязательно.

Не совсем понятно, почему это он может быть односторонним..? Как же без Одаряемого)))
Есть еще понятие "Обещание дарения", может быть там можно односторонне? Не помню, неохота сейчас лезть в кодекс. Но здесь речь идет именно об исполненном договоре дарения, с актом приема-передачи (или с указанием в договоре о передаче).
Если я все-таки ошибаюсь, скинь плиз ссылку на статьи, откуда ты это взял про односторонность. Нам было бы очень удобно в некоторых случаях))))))
Честно скажу, в практике не встречал.

 

[And626GE92]

Тин, спасибо огромное! В общих чертах я себе это представлял, но без конкретики тяжело. Я все к тому, что может пойти таким путем...
Известно, что купить квартиру "с детьми" многих напрягает. Плюс неудобство с тем, что у опеки там тоже вроде как разрешение не сильно растянутое во времени, а мало ли, может не успеем найти покупателей и т.п. Могу ли я поступить так:
Дети сейчас мне дарят свои доли в двушке, я им дарю свои доли в трешке.
Тем самым двушка будет в последствии проходить, как "чистая продажа" и мы не будем зажаты сложностями с детьми.
Если у такого способа неудобства?

 

[vovka]

Не совсем понятно, почему это он может быть односторонним..? Как же без Одаряемого)))
Есть еще понятие "Обещание дарения", может быть там можно односторонне? Не помню, неохота сейчас лезть в кодекс. Но здесь речь идет именно об исполненном договоре дарения, с актом приема-передачи (или с указанием в договоре о передаче).
Если я все-таки ошибаюсь, скинь плиз ссылку на статьи, откуда ты это взял про односторонность. Нам было бы очень удобно в некоторых случаях))))))
Честно скажу, в практике не встречал.

ГК РФ: Статья 572. Договор дарения
"1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом."

Нигде не написано, что одаряемый обязан принять вещь. Кроме того:

ГК РФ: Статья 154. Договоры и односторонние сделки
"1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)."

 

[Тин]

Тин, спасибо огромное! В общих чертах я себе это представлял, но без конкретики тяжело. Я все к тому, что может пойти таким путем...
Известно, что купить квартиру "с детьми" многих напрягает. Плюс неудобство с тем, что у опеки там тоже вроде как разрешение не сильно растянутое во времени, а мало ли, может не успеем найти покупателей и т.п. Могу ли я поступить так:
Дети сейчас мне дарят свои доли в двушке, я им дарю свои доли в трешке.
Тем самым двушка будет в последствии проходить, как "чистая продажа" и мы не будем зажаты сложностями с детьми.
Если у такого способа неудобства?

...тогда ситуация свелась 1 к 1 к той, что разруливали в начале лета))) Тоже надо было просто "подготовить" недвижимость к продаже, то есть просто "освободить" от детей.
Проблема в том, что дети тебе подарить не могут, это однозначно. И договор мены заключить ты с ними не можешь, хотя мы рассчитывали изначально сделать именно так. Нет.

 

[vovka]

Полагаю, что дети получают в порядке дарения доли в 3-х комн. квартире, при этом получается согласие органа опеки о продаже 2-х комн. квартиры, и в сделке (скорее всего будет 3 документа, ведь собственников трое), во всех случаях будет действовать отец, как собственник и как законный представитель своих детей.

 

[Тин]

Короче, если очень хотите просто "освободить" от детей, нужно еще одно лицо, которому ты безусловно доверяешь и которое не является твоей женой и родителем твоих детей))) (хорошо сказал) К примеру, твой родитель, или родитель жены, или брат-сестра. То есть это лицо покупает у вас с детьми 2-комнатную, и ты даришь им доли в 3-ке, а потом уже с этого лица опять на себя.
Только зачем?
Вообще-то разрешение опеки обычно дается без ограничения срока. Разрешить - и все. Нарочно сейчас поднял пару распоряжений, посмотрел. Нет сроков.
А насчет "напряга" со стороны покупателей... Несколько сделок за короткое время будут напрягать не менее, к тому же по по цепочке договоров все равно будет видно, что изначально собственниками были дети, так что думаю не заморачивайтесь, делайте разрешение и спокойно продавайте квартиру не спеша. Если у вас уже на руках на момент просмотра и принятия покупателем решения о покупке будет разрешение органов опеки - это большой плюс к принятию такого решения))))

 

[vovka]

Короче, если очень хотите просто "освободить" от детей, нужно еще одно лицо, которому ты безусловно доверяешь и которое не является твоей женой и родителем твоих детей))) (хорошо сказал) К примеру, твой родитель, или родитель жены, или брат-сестра. То есть это лицо покупает у вас с детьми 2-комнатную, и ты даришь им доли в 3-ке, а потом уже с этого лица опять на себя.
Только зачем?

Зачем такие сложности? Тем более фигурирует купля-продажа, а это налоги. Зачем?

 

[And626GE92]

...тогда ситуация свелась 1 к 1 к той, что разруливали в начале лета))) Тоже надо было просто "подготовить" недвижимость к продаже, то есть просто "освободить" от детей.

И как решили вопрос?

Проблема в том, что дети тебе подарить не могут, это однозначно. И договор мены заключить ты с ними не можешь, хотя мы рассчитывали изначально сделать именно так. Нет.

Млин. Вот ведь. Т.е., я правильно понимаю, твой предложенный выше вариант, по сути, единственный оптимальный?
А что там сейчас с опекой. Лет 5 назад друзья сталкивались с ними, говорят, что был полный беспредел. Могут отказать без особой причины, обязательно нужна взятка и т.п. Что-то изменилось с ними?

Полагаю, что дети получают в порядке дарения доли в 3-х комн. квартире, при этом получается согласие органа опеки о продаже 2-х комн. квартиры, и в сделке (скорее всего будет 3 документа, ведь собственников трое), во всех случаях будет действовать отец, как собственник и как законный представитель своих детей.

Со стороны детей может и мать - это не вопрос. Ну и, наверное, дарение и продажа должны оформляться одновременно? А то блин, тут подаришь, а там не продашь и будут у детей и там, и здесь доли, вот будет жесть :crazy:

ЗЫ писал сообщение до дого как появились последние два

 

[And626GE92]

Зачем такие сложности? Тем более фигурирует купля-продажа, а это налоги. Зачем?

это, видимо, затем, если

Короче, если очень хотите просто "освободить" от детей,...

 

[Тин]

Короче, если очень хотите просто "освободить" от детей, нужно еще одно лицо, которому ты безусловно доверяешь и которое не является твоей женой и родителем твоих детей))) (хорошо сказал) К примеру, твой родитель, или родитель жены, или брат-сестра. То есть это лицо покупает у вас с детьми 2-комнатную, и ты даришь им доли в 3-ке, а потом уже с этого лица опять на себя.
Только зачем?

Зачем такие сложности? Тем более фигурирует купля-продажа, а это налоги. Зачем?

...Так и я о том же)))) Только если не продавая просто" освободить" от детей, иного выхода нет.

 

[And626GE92]

А насчет "напряга" со стороны покупателей... Несколько сделок за короткое время будут напрягать не менее, к тому же по по цепочке договоров все равно будет видно, что изначально собственниками были дети, так что думаю не заморачивайтесь, делайте разрешение и спокойно продавайте квартиру не спеша. Если у вас уже на руках на момент просмотра и принятия покупателем решения о покупке будет разрешение органов опеки - это большой плюс к принятию такого решения))))

Тогда мы может пойти таким путем: сейчас идем в опеку и пытаемся получить разрешение на продажу двушки с учетом того, что детям дарим долю в трешке. Получаем это разрешение и ищем покупателей, показывая разрешение на продажу. Все так?

 

[vovka]

Блин, оформляете дарение в трешке на детей в равных долях. Получаете разрешение органа опеки о продаже от имени детей двушки, т.к. у них сохранение, а точнее улучшение, жилищных условий (получение долей в трешке). И продаете от себя и от каждого ребенка двушку.

По-моему, так проще.

 

[vovka]

Тогда мы может пойти таким путем: сейчас идем в опеку и пытаемся получить разрешение на продажу двушки с учетом того, что детям дарим долю в трешке. Получаем это разрешение и ищем покупателей, показывая расрешение на продажу. Все так?

Да, так. Вы раньше меня написали.

 

[Тин]

И как решили вопрос?

Так и решили, как описал. Они не продавали недвижимость в настоящий момент, а просто хотели ее "подготовить" на всякий случай. В итоге продажей и дарением "освобождаемую" квартиру оформили на родителя, то есть деда детей. Он еще бодр и свеж, к тому же семья нормальная, обратно на отца ребенка не стали пока делать.

Млин. Вот ведь. Т.е., я правильно понимаю, твой предложенный выше вариант, по сути, единственный оптимальный?
А что там сейчас с опекой. Лет 5 назад друзья сталкивались с ними, говорят, что был полный беспредел. Могут отказать без особой причины, обязательно нужна взятка и т.п. Что-то изменилось с ними?

Район какой?????????
Полного беспредела не было. Платим в основном за ускорение или за "спорные" варианты, к примеру, когда дети уходят в бОльшую площадь, ну худший район и с худшими удобствами и т.д.. Постоянно были и "бесплатные" решения. Здесь, в этой ситуации, могут быть проблемы, еще раз повторю, только если чиновникам не понравится, что дети вроде как продают, а им взамен дарят. Но вряд ли.

Со стороны детей может и мать - это не вопрос. Ну и, наверное, дарение и продажа должны оформляться одновременно? А то блин, тут подаришь, а там не продашь и будут у детей и там, и здесь доли, вот будет жесть :crazy:

Да, в разрешении на продажу будет условие "одновременности" дарения, то есть пока не будет зарегистрировано дарение, не зарегистрируют и продажу.

 

[Тин]

Тогда мы может пойти таким путем: сейчас идем в опеку и пытаемся получить разрешение на продажу двушки с учетом того, что детям дарим долю в трешке. Получаем это разрешение и ищем покупателей, показывая разрешение на продажу. Все так?

Да, конечно, именно с этого я и начал)))
Выставляйте квартиру на продажу сразу, как только подадите заявление в опеку. в 99 процентах случаев то, что документы приняли, означает, что разрешение будет. Сейчас не так просто продать быстро. Ставьте максимальную цену и не спешите.
В опеку понадобятся: копии всех документов на обе квартиры (договоров и свидетельств о собственности), копии свидетельств о рождении детей, справки ЖКО о прописанных в обоих квартирах, акты обследования из школ (делает социальный педагог, они все знают и у них есть бланки, лучше придти с конфетами). Заявления подписывают по-любому оба родителя.
В разных районах Саратова могут потребоваться еще документы, типа выписки из лицевого счета, БТИ и пр.

 

[And626GE92]

Район какой?????????

Ленинский.

Полного беспредела не было

Это хооршо А то меня прям им запугали, создалось впечатление невменяемости этого заведения.

Платим в основном за ускорение или за "спорные" варианты, к примеру, когда дети уходят в бОльшую площадь, ну худший район и с худшими удобствами и т.д.. Постоянно были и "бесплатные" решения. Здесь, в этой ситуации, могут быть проблемы, еще раз повторю, только если чиновникам не понравится, что дети вроде как продают, а им взамен дарят. Но вряд ли.

Не, у нас тут все номально должно быть: район один, двушка в старом доме, трешка в новом, явные улучшения во всех отношениях.

Да, в разрешении на продажу будет условие "одновременности" дарения, то есть пока не будет зарегистрировано дарение, не зарегистрируют и продажу.

Ясно.

В общем, спасибо, огромное!
Тин, напишу в личку (риэлтра у нас пока нету).

 

[Тин]

В Ленинском всегда был наибольший геморрой с органами опеки)))) и документов больше всего таскали, даже совершенно не нужное требовали. Год уже не оформляли там, может что изменилось в лучшую сторону...
Ну по-любому, если проблемы возникнут - решаемые.
Пиши.