Согласно п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, кроме заключения договора участия в долевом строительстве, привлечение юридическим лицом - застройщиком денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов допускается только в двух случаях:
- путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
- путем участия граждан в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.
Кроме того, п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ прямо запрещает передачу гражданам прав путем уступки требований по договорам инвестирования, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов.
Однако на практике продолжают широко применяться схемы привлечения денежных средств граждан под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах в обход Закона N 214-ФЗ. Обусловлено это достаточно жесткими требованиями, предъявляемыми Законом N 214-ФЗ к компаниям-застройщикам, а также к порядку заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве. Не желая "стеснять" свои потребности и выполнять многочисленные требования Закона N 214-ФЗ, компании-застройщики (подрядчики, компании-посредники и т.д.) по-прежнему стремятся использовать различные "серые" схемы привлечения денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов. Наиболее распространенными из них на сегодняшний день являются:
1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.
В данном случае между компанией-застройщиком и гражданином (потенциальным покупателем) заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым гражданин вносит в качестве задатка либо предварительной оплаты денежные средства. Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на него, после чего заключить с гражданином основной договор купли-продажи квартиры.
Учитывая, что данная схема законодательством не урегулирована (более того, как было указано выше, противоречит Закону N 214-ФЗ), фактически предварительный договор купли-продажи квартиры в рассматриваемом случае представляет собой не что иное, как "джентльменское соглашение" между компанией-застройщиком и гражданином по поводу продажи квартиры в будущем. В действительности ничто не мешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу, которое в этом случае в соответствии с действующим законодательством будет являться полностью добросовестным приобретателем квартиры. Максимум, что вправе потребовать несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика в рассматриваемой ситуации - это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).
Автор - адвокат МКА «Традиция» Вечканов В.В
отсюда